原告顾XX。
原告王XX。
上列两原告共同委托代理人吴X，上海XX律师。
上列两原告共同委托代理人陈X，上海XX律师。
被告刘XX。
委托代理人徐XX，江苏XX律师。
第三人江苏XX。
负责人候X。
委托代理人陈X。
第三人中国XX。
负责人顾XX。
委托代理人张XX。
委托代理人陈XX，上海市XX律师。
原告顾XX、王XX与被告刘XX房屋买卖合同纠纷一案，于2011年8月10日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员刘姗独任审判，于同年9月15日通知江苏XX(以下简称“XXX”)、中国XX为本案第三人(以下简称“中XX”)，并于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告顾XX、王XX的共同委托代理人陈X、被告刘XX的委托代理人徐XX、第三人XXX的委托代理人陈X、第三人中XX的委托代理人张XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾XX、王XX诉称，刘XX称顾XX、王XX为干爸干妈。2009年，刘XX提出因合伙开饭店缺少资金，让顾XX、王XX将名下的位于上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“201室房屋”)，通过虚假买卖的方式出售给刘XX，以向银行骗取贷款。顾XX、王XX同意后，由刘XX一手操办该事，向中XX贷款人民币73万元。顾XX、王XX在收到银行贷款73万元后，分次将该款交给了刘XX。2009年8月10日、2010年1月1日、2010年1月23日，刘XX分别写下承诺书，承认双方之间为虚假买卖、刘XX未支付顾XX、王XX购房款的事实，承诺由刘XX负责偿还房贷，并不得将房屋再行抵押。顾XX、王XX最近得知刘XX在进行二次抵押，为维护自身合法权益，要求确认双方就201室房屋签订的房屋买卖合同无效，刘XX将201室房屋的房地产权利恢复至顾XX、王XX名下。
被告刘XX辩称，与顾XX、王XX就201室房屋签订的买卖合同，是双方真实意思表示，不是虚假的，是合法有效的，不存在合同法规定的合同无效的情形。刘XX经登记成为201室房屋的房地产权利人，第三人在房屋上设定的抵押权符合法律规定的善意取得的条件。顾XX、王XX称其将73万元交给刘XX，不符合事实，实际上是银行直接将73万元放在刘XX账户上的。不同意顾XX、王XX的诉讼请求。
第三人XXX述称，顾XX、王XX与刘XX的买卖合同是合法有效的，顾XX、王XX所提交的承诺书损害了第三人的利益。刘XX向第三人借款，以201室房屋进行抵押，已办理抵押登记，第三人享有抵押权。
第三人中XX述称，顾XX、王XX与刘XX的买卖合同是合法有效的，对顾XX、王XX所述买卖过程、承诺书真实性均不清楚。第三人将贷款73万元直接放到顾XX、王XX账户上。第三人的抵押权是合法有效的，应得到保护。
经审理查明，顾XX、王XX原系201室房屋房地产权利人。2009年5月31日，顾XX、王XX(甲方)与刘XX(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方201室房屋，转让价款为105万元，甲方于2009年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2009年7月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2009年8月8日，刘XX经登记为201室房屋房地产权利人。同年8月10日，刘XX出具《承诺书》，主要内容为，刘XX借顾XX、王XX201室房屋向中国XX以假买卖形式卖给刘XX贷款73万元。刘XX承诺该房产仍属于顾XX、王XX；刘XX不得将该房产出售给任何人及做任何抵押；三年后，刘XX将201室房屋房产归还给顾XX、王XX；所有户口不允许其他人搬进。2010年1月1日，刘XX出具《借款人承诺书》，主要内容为，刘XX所借105万元为开拓事业做生意，纯属私人自愿行为，借期三年，自2010年1月1日至2013年1月1日止，归还顾XX105万元。如借款期限止无力偿还，或发生意外情况，愿以刘XX名下201室房屋房产抵押给干爸顾XX、干妈王XX、顾X。在这期间，201室房屋由顾XX、王XX、顾X永远居住，房产证存放在顾X名下，直至借款还完为止，不准买卖、抵押、过户给妻子或子女，如发生意外，妻子、子女不得继承。2010年1月23日，刘XX又出具《承诺书》，主要内容为，刘XX借顾XX、王XX201室房屋向中国XX以假买卖形式卖给刘XX(刘XX未向顾XX、王XX付过分文现金)，贷款73万元。刘XX承诺该房产仍然属于顾XX、王XX；刘XX不得将该房产出售给任何人及做任何抵押；三年之内，刘XX将201室房屋房产归还给顾XX、王XX、顾X。2010年4月7日，房地产交易中心补发了权利人为刘XX的房地产权证。
另查明，2009年6月，刘XX与中XX签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定借款金额为735000元，借款期限240个月，预计自2009年6月18日起至2029年6月17日止。中XX按约发放贷款。2009年8月8日，中XX经登记为201室房屋抵押权人，债权数额为735,000元。因刘XX未按约还贷，中XX已向上海市静安区人民法院提起诉讼。
还查明，2010年9月13日，刘XX与如皋市XX(现XXX)签订《最高额个人担保借款合同》，约定借款金额为80万元，借款期限自2010年9月13日起至2012年9月12日止。2010年9月15日，XXX经登记为201室房屋抵押权人，债权数额未作登记。XXX于2011年1月21日向刘XX发放贷款10万元，到期日期为2011年7月20日，还款方式为到期还本。XXX于2011年3月21日向刘XX发放贷款20万元，到期日期为2011年9月20日，还款方式为到期还本。XXX于2011年3月23日向刘XX发放贷款20万元，到期日期为2011年8月22日，还款方式为到期还本。
以上事实，有原告顾XX、王XX提供的《上海市房地产买卖合同》、《承诺书》、《借款人承诺书》、沪房地宝字(2009)第038435号《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息及房地产抵押状况信息、第三人XXX提供的《最高额个人担保借款合同》、借款借据、宝XXXXXXXXXXXX号有关抵押权登记的上海市房地产登记证明、苏银监复[2010]688号XXX、江苏XX公司出具的《证明》、第三人中XX提供的《个人住房(二手房)抵押借款合同》、借款凭证、宝XXXXXXXXXXXX号有关抵押权登记的上海市房地产登记证明，及各方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，顾XX、王XX与刘XX就201室房屋签订房地产买卖合同，刘XX经核准登记成为201室房屋的房地产权利人，当事人对买卖关系是否是双方意思表示及该买卖合同的效力产生争议。根据顾XX、王XX提供的刘XX所出具的承诺书，刘XX确认双方系虚假买卖，双方签订买卖合同的目的在于向中国XX贷款，刘XX未支付过购房款，故可认定顾XX、王XX与刘XX之间没有买卖201室房屋的真实意思表示，顾XX、王XX要求确认买卖合同无效的诉请应予准许。合同被确认为无效后，应恢复原状，即刘XX应将201室房屋的房地产权利返还给顾XX、王XX。由于刘XX在201室房屋上设定了抵押权，201室房屋房地产权利返还应以刘XX还清贷款并注销抵押权为前提。中XX抵押权的取得，顾XX、王XX是知道并同意的，该抵押权受法律保护。刘XX确认取得中XX发放的贷款，并在承诺书中确认未向顾XX、王XX支付过购房款，且明确承诺由其偿还贷款，该贷款应由刘XX清偿。刘XX将201室房屋抵押给XXX，虽未征得顾XX、王XX同意，但基于物权登记对外具有公示公信的法律效力，XXX有理由相信刘XX为201室房屋的房地产权利人，且XXX已按约发放贷款，并经登记为抵押权人，可认定为善意相对人，其抵押权也应受到法律保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告顾XX、王XX与被告刘XX于2009年5月31日就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告刘XX于本判决生效之日起十日内，注销上述房屋上设定的抵押权，并在此后三日内将上述房屋的房地产权利返还给原告顾XX、王XX。
本案案件受理费减半收取5,575元、诉讼保全费5,000元，由被告刘XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员
刘姗
书 记 员
姜南
