房屋租赁合同纠纷胜诉并劝被告支付了费用

原告庞XX。

委托代理人徐旭，上海XX律师。

被告伍XX。

原告庞XX诉被告伍XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法由审判员张孜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞XX的委托代理人徐旭、被告伍XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告庞XX诉称：原、被告签订房屋租赁合同一份，被告承租原告所有的位于上海市松江区XXXXX弄XXX号房屋，租赁期限为2011年4月1至2013年3月31日止。2013年2月26日，双方续签了《租赁合同》，租期自2013年4月1日起至2014年3月31日止。合同约定，租金先付后用，支付时间为：前个月的25日前支付本月租金。2013年12月25日，被告未向原告支付2014年1月的租金，经原告短信通知、信函通知、三湘四季居委会2次调解，直至目前被告未支付自2014年1月份起的房屋租金。据此，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2014年2月18日解除；2、被告向原告返还位于上海市松江区XXXXX弄XXX号房屋；3、被告向原告支付2014年1月至2014年2月18日止的房屋租金9，035.70元；4、被告向原告支付自2013年12月25日起至实际交付房租之日止，以5，500元为基数，按每日1%的标准计算的逾期付款滞纳金；5、被告向原告支付违约金11，000元；6、被告向原告支付自2014年2月18日起至实际搬离之日的房屋占用费，以5，500元每月标准计算；7、被告向原告支付保证金11，000元不予退还。审理中，原告自愿撤回第7项诉讼请求。

被告伍XX辩称：1、系争房屋不能做餐饮，但原告说可以做，造成了被告不能营业的损失；2、系争房屋由被告装修，原告解除合同应当赔偿装修损失；3、双方约定原告补偿被告部分钱款，但原告至今未履行；4、原告在系争房屋内堆了部分东西，使被告无法全面使用房屋，应给予赔偿；5、系争房屋用于餐饮，故原告要求被告更改烟道，后因被居民投诉，烟道又重新进行了更改，原告应赔偿更改的费用。

经审理查明：2013年2月26日，原告庞XX（由庞XX代签）与被告伍XX签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于上海市松江区XXXXX弄XXX号商铺（建筑面积93.33平方米），该商铺顶层为原告堆货自用；每月租金5，500元，每月租金在前个月的25日前支付，先付后用；租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止；被告于2011年8月1日前支付租房定金11，000元，租期开始后，自动转为部分房屋保证金；如被告逾期支付租金，则逾期一日，被告按月租金的1%支付滞纳金，如逾期超过7日的，则视为被告自动退租，原告有权收回房屋，没收保证金并追究被告的违约责任；合同一方违约的，对方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担，违约金为11，000元；鉴于被告将商铺用于餐饮，关于油烟的排放，经协商于2013年3月20日前被告必须安装油烟排放管道，将商铺内的油烟排放至室外，逾期没有安装，原告有权不出租给被告。合同另对其他租赁事宜作出约定。

因被告未支付2014年1月起的租金，原告催讨无果，遂于2014年2月17日发函被告，明确双方的租赁合同于2014年2月18日解除。次日，被告收到该函，但对原告的要求有异议。原告遂诉至本院。

另查明：上海市松江区XXXXX弄XXX号商铺登记的权利人为原告及叶XX共同共有。原告对于由庞XX代其签订租赁合同的行为予以认可。

再查明：2011年3月，原、被告就租赁系争房屋已签订租赁合同一份，合同约定用于餐饮经营，租赁期限自2011年4月1日起至2013年3月31日止，租金每月5，500元，合同另对其他租赁事宜进行约定。

2011年4月26日，被告接到上海市食品药品监督管理局松江分局的谈话通知，以被告涉嫌违反《中华人民共和国食品安全法》有关条款为由，通知其至松江区食品药品监督所谈话。庭审中，被告陈述后经与食品药品监督所协调处理，关门1个月10天后重新开业。原告对其关门天数和关门原因系因房屋不能做餐饮导致不予认可，认为是被告自身原因所致。

以上事实，由房屋租赁合同二份、谈话通知书、房地产登记簿及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案原、被告于2013年2月26日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未按约定支付自2014年1月1日起的租金，原告有权按照租赁合同的约定提前解除合同。现原告已经在诉讼前发函被告要求于2014年2月18日解除合同，被告也收到该函，故本院认定双方租赁合同于2014年2月18日解除。合同解除后，被告就丧失了继续占有、使用租赁房屋的合同依据，被告应当将租赁房屋返还原告。合同解除后，被告仍应按合同约定的租金标准，支付原告合同解除日前的欠付的租金以及合同解除后至房屋实际返还之日止的使用费。现被告逾期支付相应租金，原告有权按照合同约定要求被告支付逾期支付租金的违约金，现原告以5，500元为本金，每日按月租金1%标准主张过高，且被告亦认为标准过高要求法院予以调整，故本院酌情调整至XX同期贷款基准利率的1.3倍。同时，根据合同约定被告逾期支付租金，原告有权没收保证金。至于解除合同的违约金，根据合同约定，一方提前解除合同，对方应承担解除合同的违约金11，000元，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

至于被告辩称的各项理由，本院认为：1、关于停业损失。系争房屋约定和实际用途均为餐饮，被告主张的停业损失系2011年签订的租赁合同期间内发生，该合同已经履行完毕。而在双方续签的租赁合同履行过程中，并无因食品药品监督管理局处罚而导致停业的事实发生，退一步而言，被告也未提供证据证明其在前一份租赁合同履行中的停业情况系被告房屋无法用于餐饮所致，从在案谈话通知上看亦无法证明被告主张，故对该项辩称，本院不予采纳。2、关于装修损失，因本案系被告未按约支付租金导致合同解除，且原告又不同意补偿，被告辩称的剩余租赁期内的装修残值损失，本院不予支持。3、关于双方约定原告补偿被告钱款，缺乏证据证明，原告也予以否认，本院不予采纳。4、原告堆放物品导致的被告损失，本院认为，因双方合同约定系争房屋由原告堆货自用，已经排除在租赁范围之外，被告也未证明原告需给予相应的赔偿，故本院不予采纳。5、更改烟道的费用，合同约定被告应当于2013年3月20日前更改完成，换言之，此乃被告的义务，至于被告所述又重新调整烟道，所带来的损失，需原告承担，缺乏证据证明，本院不予采纳。原告自愿撤回相关诉讼请求，于法不悖，本院予以确认。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，判决如下：

一、原告庞XX与被告伍XX于2013年2月26日签订的房屋租赁合同于2014年2月18日解除；

二、被告伍XX于本判决生效之日起十日内返还原告庞XX坐落于上海市松江区XXXXX弄XXX号的房屋；

三、被告伍XX于本判决生效之日起十日内支付原告庞XX自2014年1月1日起至2014年2月18日止的租金9，035.70元；

四、被告伍XX于本判决生效之日起十日内支付原告庞XX自2014年2月19日起至房屋实际返还日止的使用费（按每月5，500元标准计算）；

五、被告伍XX于本判决生效之日起十日内支付原告庞XX逾期支付租金的违约金（以5，500元为本金，自2013年12月26日起至实际支付租金之日止，按中国人民XX同期贷款基准利率1.3倍计算）；

六、被告伍XX于本判决生效之日起十日内支付原告庞XX提前解除合同违约金11，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费576元，减半收取288元，由被告伍XX负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

二〇一四年六月十二日

书记员梁XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

……

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。

但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

……