一、案件详情

  2021 年 4 月，被上诉人李*某与上诉人XX某某房*产开发**有*公*（以下简* “房*产**公*”）签订《商*房*卖合同（预售）》及补充*议，购买该**公**发的 “云*某某” 项*房*一套，总房* 877923 元。合同约定付款方*为按揭贷款：李*某先行支*首付款 177923 元（含定金 2 万*），剩余 70 万***银行按揭支*。

签订合同前，房*产**公**将李*某的贷款资料提交银行预审并通*，李*某据此按约支*了首付款，双**成*同备案登记。然而，后*办理正式按揭贷款时，因银行信贷额度调整等政策原因，贷款申*未获审批，李*某无法**剩余**。

房*产**公** “李*某未按约定支*尾款构成*约” 为由，向**提起诉讼，请求解*合同，并要求李*某支*总房* 20% 的违约金 175584.6 元，同时*助办理合同网签备案撤销手续。为维护自身合法**，李*某委托我担任*诉讼代理人，参与本案一审、二审诉讼。

二、案件总结

本案核心争议焦*在于：李XX未能*理按揭贷款支*尾款是否构成*约，是否应*担违约金*任。

接受委托后，我结合案件事实、证据及法*规定，制定了针对性辩护策略：

1. 明*违约归*原则：强*李XX无过错 —— 签订合同前已配合提交贷款资料并通*银行预审，后*贷款未获批系银行政策调整（信贷额度问题）导致，属于*可归*于**某的客观原因，其不存在 “拒绝提供资料、拒不办理按揭” 等违约行为；

2. 抗辩格式条款效力：指出合同中关* “贷款不能*承担违约金” 的条款系房*产**公**供的格式条款，未对该条款进行特别*示和*明，且未明*区分 “因购房*自身原因导致贷款不能” 与 “因政策、银行原因导致贷款不能” 的不同责任**，根据《民法*》相**定，该格式条款对李*某不具有*全*束*；

3. 还原交易*景*实：提交银行预审通*的相**通*录、付款凭证等证据，证实双**达成 “按揭贷款支*尾款” 的合意，李*某按约履行了首付款支*义务，合同无法*续履行并非其主观过错造成；

4. 主张***则适用：房*产**公**合同签订前已参与贷款预审，对按揭贷款存在的政策风险应*备合理预期，现要求无过错的李*某承担高*违约金，明*违背公**则。

一审法*采纳了我方*理意见，判决解*合同，房*产**公**还李*某首付款，李*某配合办理撤销备案手续，同时*回房*产**公**求支*违约金*诉讼请求。房*产**公**服一审判决，提起上诉。二审法*经*理，认定上诉人的上诉理由不能**，一审判决认定事实清楚、适用法*正确，最终*决驳回上诉，维持原判。

三、律师*值

1. 精准界定违约过错：通*梳理交易*程**据，清晰区分 “购房*自身原因” 与 “客观政策原因” 的法*责任**，成*论证李*某无违约行为，为免除违约金*任*定核心基础；

2. 熟练运用格式条款规则：敏锐识别*同中的格式条款瑕疵，依据《民法*》关**式条款的效力规定，有*反驳了房*产**公**据格式条款主张*约金*诉求，维护了购房*的合法**；

3. 平**事人利**公**则：在诉讼中强*交易*景****则，指出房*产**公**贷款风险的合理预期义务，避免无过错方*担不合理的损失，确保判决结果符*公**义的法*精神；

4. 全***维权*航：从*审到二审，全**李*某提供专业法*支*，精准回应*方*讼主张，有*反驳上诉理由，最终**帮助李XX免除 17 万***高*违约金，同时*利*回已支*的首付款，最大限度维护了购房*的经*利*。