1、案件详情

原告XX与被告XX于2009年8月签订《不动产买卖协议书》，约定被告XX将其名下位于南宁市良庆区的一套房屋以四十八万元的价格出售给原告XX。合同签订后，原告XXX分期向被告XX支付购房款，累计支付款项共计二十四万余元。被告XX亦按约定将房屋交付原告XX占有使用，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续。

合同同时约定，该房屋在出售前已设立银行抵押，相关贷款本息由原告XX承担，待贷款清偿完毕解押后，被告XX再配合办理过户。后因被告XX为案外人向银行借款提供担保，将案涉房屋再次设置抵押，因案外人未能按期还款，银行向法院申请强制执行，案涉房屋最终被法院依法拍卖，导致原告XX购买房屋并取得产权的合同目的已完全无法实现。

为此，原告XX向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《不动产买卖协议》，要求被告XX返还已支付的购房款二十四万余元，并按月利率2%支付多年逾期利息共计近六万元，同时要求被告XX承担本案诉讼费用。

吴震律师作为被告XX的委托诉讼代理人出庭应诉。针对原告XX的诉请，律师提出答辩意见：一是案涉房屋无法过户系多重原因导致，原告XX自身存在违约及过错，无权随意解除合同；二是原告XX主张解除合同已超过诉讼时效，其权利不再受法律保护；三是原告诉请的利息标准过高，缺乏法律依据。

庭审中，法院审理查明，案涉房屋因被告XX对外担保导致被拍卖，合同目的确实无法实现，依法确认合同解除。同时法院采纳律师部分抗辩意见，认定原告XX在明知房屋存在抵押的情况下仍购买，长期未督促完成解押及过户，自身对纠纷产生存在过错，对其主张的多年高额利息不予支持，仅支持自起诉之日起按LPR计算的资金占用损失。最终法院判决被告XX返还购房款本金，诉讼费用由双方按比例分担。

2、案件总结

本案系典型的二手房买卖合同纠纷，核心争议焦点为合同应否解除、诉讼时效是否经过、双方过错责任划分以及利息损失如何认定。案涉合同签订时间距今长达十余年，房屋因抵押被拍卖导致无法过户，双方均主张对方存在违约行为。

原告XX以合同目的不能实现为由要求解除合同，并主张十余年的高额利息，试图让被告XX承担全部违约责任。被告XX则抗辩原告XX存在怠于履行义务、自身违约在先、超过诉讼时效等情形，应自行承担相应后果。

吴震律师在代理中重点围绕诉讼时效、过错分担、利息计算标准展开抗辩，有效降低了被告XX的违约责任承担范围。法院最终虽认定合同解除、需返还购房款本金，但驳回了原告XX主张的多年高额利息，仅支持较低标准的资金占用损失，并判令原告XX分担部分诉讼费用，显著减轻了委托人的法律责任。

3、律师价值

一是精准提出时效抗辩，压缩原告诉权空间。律师明确提出原告XX主张解除合同及返还房款已超过诉讼时效，促使法院对权利行使期限进行严格审查，为后续过错责任划分奠定基础。

二是清晰划分双方过错，减轻委托人违约责任。律师充分阐述原告XX在明知房屋存在抵押的情况下仍购买，长期未积极推进解押与过户，自身存在明显过错，法院采纳该意见，未支持原告高额利息主张，大幅降低委托人损失。

三是依法调整利息计算标准，避免不合理赔偿。针对原告主张的按月利率2%计算高额利息，律师依法提出抗辩，法院最终仅支持按LPR计算的资金占用损失，有效维护了委托人的财产权益。

四是妥善处理长期复杂房产纠纷，稳定案件走向。本案合同履行时间跨度长、法律关系复杂，律师凭借对不动产交易纠纷的专业理解，从容应对庭审焦点，实现了对委托人最有利的裁判结果。

五是兼顾法理与情理，实现责任公平分担。律师在庭审中充分还原案件历史背景，促使法院根据双方过错程度分担责任与诉讼费用，避免一方承担全部不利后果，体现了司法公平与律师专业价值。