一、案件详情
基本信息
- 审理法院：云南省某人民法院
- 委托人：房屋出售方（本案被告）
- 对方当事人：房屋买受方（本案原告）
- 第三人：当地某房地产经纪公司
案件背景
2022 年 1 月，被告与原告经中介居间，签订《房屋买卖合同》《房屋转让预约合同》，约定被告将其名下位于某市某小区房屋以488000 元出售给原告。合同签订后，原告依约支付468000 元购房款，被告当日交付房屋，原告随即入住并实际占有使用，缴纳水电、物业费用，后还成为小区业委会成员。
2022 年 11 月，案涉房屋办理不动产权证书，证书附记载明土地存在查封、仅登记房屋面积，该证书由原告领取并持有。后原告以 “房屋所在土地被多家法院查封、无法办理产权转移登记、合同目的不能实现” 为由，诉至法院，提出解除合同、退还购房款 468000 元、支付资金占用利息、违约金 120000 元、赔偿中介费 7320 元等多项诉求。
被告抗辩核心观点
- 合同系双方真实意思表示，合法有效，无约定或法定解除事由；
- 原告早已知晓土地查封情况，未在法定期限内行使解除权，解除权已消灭；
- 案涉小区属当地历史遗留问题小区，土地查封不影响房屋过户登记，不动产登记部门已明确可办理二手房转移登记，合同目的能够实现；
- 被告已依约交房，原告已实际行使业主权利，被告无违约行为；
- 中介费系原告与中介的居间费用，与被告无关，应由原告自行承担。
法院审理与裁判
法院查明：案涉小区为蒙自市历史遗留问题小区，不动产登记中心明确土地查封状态下可仅登记房屋权利、办理二手房转移登记，且已有同类过户案例。被告已完成房屋交付，原告已实际占有使用收益，合同目的可实现，不符合法定解除条件。
最终法院判决：驳回原告全部诉讼请求，案件受理费、保全费由原告承担。
二、案件总结
- 合同效力：双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。
- 解除权认定：原告知晓土地查封后未在法定期限内行使解除权，解除权已消灭。
- 过户障碍不成立：案涉房屋因历史遗留政策，土地查封不构成过户障碍，可正常办理房屋转移登记。
- 合同履行情况：被告已交房、原告已入住使用，合同主要义务已履行，合同目的能够实现。
- 裁判结果：法院全面采纳被告抗辩意见，驳回原告解除合同、退款、承担违约金及中介费等全部诉求，被告全案胜诉。
三、律师价值
- 精准法律定性：紧扣《民法典》合同解除规则，明确原告解除权已消灭，从根源上否定原告诉请基础。
- 关键事实突破：调取不动产登记中心官方说明，证实土地查封不影响房屋过户，推翻原告 “合同目的不能实现” 的核心主张。
- 证据组织严密：梳理房屋交付、原告入住、业委会任职、持有产权证等证据，完整证明被告履约、原告实际享有房屋权益的事实。
- 庭审抗辩有力：围绕合同履行、违约认定、费用承担三大焦点层层抗辩，全面覆盖原告诉求，最终实现全案驳回的最优结果。
- 维护委托人权益：成功保住委托人已收取的购房款，避免承担违约金、中介费、资金占用费等额外责任，最大限度维护当事人合法财产权益。
