牛X案外人执行异议案
一、基本案情
申请执行人宫X与被执行人牛X财、李XX民间借贷纠纷一案，法院于 2025 年 7 月 22 日作出执行裁定，查封登记在二被执行人名下、位于宁城县京南社区大宁花园南XX的 4 间平房（建筑面积 128 平方米）。
案外人牛X军提出执行异议，主张其曾为牛X财、李XX的银行贷款提供担保，在代为清偿 30 万元贷款后，二被执行人自愿将案涉房屋抵偿债务。因房屋无产权证书，至今未能办理过户，且该房屋已签订拆迁安置协议，请求法院中止执行、解除查封。
庭审中，被执行人牛X财认可以房抵债事宜，称村委会已出具证明证实房屋归案外人所有；李XX经法院合法传唤未到庭参与诉讼。曲珊律师接受申请执行人宫X委托，担任本案诉讼代理人出庭应诉。
二、代理策略
1.查实房屋实际占有状态，否定抵债事实
多方证据证实，查封前后案涉房屋均由牛X财一家实际居住使用；2023 年至 2024 年期间，被执行人多次向申请执行人承诺以案涉房屋拆迁款偿还借款；此前诉讼材料、查封现场影像、相关人员陈述，均佐证房屋实际管控人为被执行人，并非案外人，双方并不存在真实有效的以房抵债行为。
2. 结合房屋价值，论证抵债行为不合常理
案涉房屋已纳入拆迁征收范围，可置换两套安置房屋，实际价值远高于 30 万元，被执行人以高价值房产抵偿小额债务，明显不符合日常交易逻辑。
3.梳理证据瑕疵，否定案外人权利人身份
案外人提交的多份房屋相关协议内容、签约主体相互矛盾，其举证的拆迁置换协议也未明确标注房屋具体位置，无法证实其为案涉房屋合法权利人。
4.对照司法解释，认定不具备排除执行条件
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关条款，案外人既未合法占有房屋，也未完成产权变更登记，不享有足以排除强制执行的民事权益。
三、法院采纳观点
法院全面采纳曲珊律师的核心代理意见：
1.案外人提交的证据存在多处矛盾，无法证明其为案涉房屋的合法权利人；
2.现有证据可证实，查封前案外人并未合法占有使用案涉房屋；
3.案外人对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。
四、案件处理结果
法院于 2025 年作出（2025）内 xxxx执异 xxxx 号执行裁定：
驳回案外人牛X军的异议请求；
