当我们在网上拍卖平台竞买房子时，通常都会相信公告上写的面积就是准确的。XX先生花575万拍下XXXX的一套房子，结果发现实际面积比公告少了将近40平——相当于少了一间店面。XX却说“公告写了以现状为准，我们不担责”。双方谈不拢，最后闹到法院。法院会怎么判？
一、案情简介:
2020年10月，XXXX通过淘宝网拍卖一套房产，公告写明建筑面积242.83㎡。XX先生看到公告后参与竞拍，最终以575万元的价格拍下这套房子。双方签了《拍卖成交确认书》，XX先生付清了全款，也拿到了不动产权证，证上写的面积也是242.83㎡。
可没过多久，房子西边一间约40㎡的门面店的租客找上门说：这间店不是你的，是别人的。XX先生一查才发现，原来这40㎡的面积是当年登记部门重复登记造成的，实际上属于隔壁102室的业主。2022年底，登记部门更正了信息，XX先生的新不动产权证上，房屋面积变成了203.46㎡——整整少了39.37㎡。
XX先生觉得，XX按242.83㎡收了他的钱，却只给了203.46㎡的房子，这不是骗人吗？他要求XX退差价，XX却一口回绝：公告早就说了“以实物现状为准，不承担瑕疵担保责任”，你自己不看房，怪谁？
XX先生之前起诉过一次，虽然一审法院判XX赔150万，但二审法院说“等登记部门更正了再告”，驳回了他的请求。等登记部门更正完毕后，XX先生再次起诉，这次要求XX返还面积减少部分的房款150万以及利息等损失。
二、法院审理
双方争议焦点在于：XX把房子卖给了XX先生，合同上写的是242.83㎡，实际只给了203.46㎡。少了39.37㎡，XX该不该退钱？
XXXX辩解说：拍卖公告上已经写了“以现状为准，我们不承担瑕疵担保责任”，而且面积是根据不动产权证登记的，我们也不知道登记错了，凭什么要赔？
法院经审理后认为：
第一，XX确实没按约定面积交房。
拍卖公告和成交确认书都是合同的一部分，上面清清楚楚写着建筑面积242.83㎡。XX实际交付的房子只有203.46㎡，这属于违约行为。虽然公告里有“以现状为准”的免责声明，但XX自己当时都不知道面积有误，自然谈不上已经尽到了“说明瑕疵”的义务。而且XX也拿不出证据证明，拍卖时房子的现状就已经排除了那缺失的39.37㎡。所以，光靠一句免责声明，不能免除XX返还多收房款的责任。
第二，XX先赔给买家，回头可以再找别人追偿。
XX辩称面积错误是登记部门重复登记造成的，让XX先生去找登记部门赔。法院指出：合同是XX先生和XX之间签的，XX收了钱，就得按合同交房。交的面积不够，XX就得先向XX先生承担责任。如果XX觉得是登记部门或者其他人的原因造成损失，那是XX自己去追偿的事，不能拿这个来对抗买家。
第三，面积减少的损失怎么算？XX先生主张少的39.37㎡值150万（这是之前诉讼中评估机构评出来的，单价约38100元/㎡）。但法院认为，如果把这39.37㎡单独按150万算，比按整体拍卖的单价（23679元/㎡）高出不少，这不合理。房子是按套拍卖的，不能简单地把少的面积单独按评估价计算。法院最后采用了一个更公平的办法：按减少的面积占总面积的比例，乘以总成交价。计算方式：39.37㎡ ÷ 242.83㎡ × 575万元 ＝ 932,246.84元。这样算出来，XX应当返还XX先生93万多，而不是150万。
三、案例说法
很多人可能会问：XX公告说了“以现状为准”，买家自己不看清楚，怎么还能让XX赔？
这个问题要分两层看。
第一，“免责声明”不是万能的。
像“以现状为准”“不承担瑕疵担保责任”这类声明，通常可以免除对一些“隐蔽瑕疵”的责任。但本案的情况不一样——面积是合同的核心内容，少了将近40平，占整个房子的16%以上，这不是小毛病，而是根本性的违约。如果允许XX用一句“以现状为准”就完全免责，那买家花575万买200平的房子，实际只拿到160平，也能说“以现状为准”吗？显然不行。免责声明不能成为“缺斤短两”的挡箭牌。
第二，买家有没有义务去核实面积？
法院认为，XX先生和XX都有理由相信不动产权证上登记的面积是准确的。要求一个普通买家在竞拍前自己拿尺子去量、去查登记档案，还要发现几十年前的重复登记错误，这太强人所难了。所以，不能因为买家没有“实地核验面积”，就让他承担面积缩水的全部后果。
第三，面积少了，退钱怎么算？
本案法院采用“面积占比法”——减少面积 ÷ 公告面积 × 成交总价，是比较合理的做法。这样既避免了简单用单项评估价导致的不公平，也符合拍卖交易中按整套房子报价的逻辑。以后遇到类似情况，买家可以参照这个方法来主张返还差价。
四、现实意义
1、对买家（如本案中的XX先生）而言，该案具有以下法律启示：首先，拍卖公告中“以现状为准”“不承担瑕疵担保责任”等免责声明，并非在任何情况下均能免除出卖人的合同义务。若房屋面积等核心要素出现严重缩水，已构成根本性违约，出卖人不能仅凭格式化的免责条款对抗买受人的违约赔偿请求。其次，买受人发现登记面积与实际不符后，应当及时向不动产登记部门申请更正登记，待权利状态明确、损失金额确定后再行诉讼，否则可能因“损失尚未确定”而被驳回起诉。本案XX先生第一次起诉即因此受挫，第二次完成更正登记后才获得实体胜诉。此外，损失赔偿的计算方式亦值得关注：法院并未简单采信单项面积的市场评估价，而是采用“面积减少比例×成交总价”的方法确定返还价款，这一方式更符合拍卖交易的整体定价逻辑，也更具可操作性和公平性。最后，对于高价值资产的委托处置或竞买，建议当事人签订书面协议，明确约定面积、价格、交付条件等关键条款，并妥善保管相关证据，以便在发生争议时依法主张权利。
2、对卖家（尤其是XX、企业等专业处置方）而言，本案的裁判规则具有明确的警示意义：免责声明的效力并非绝对。法院在判断出卖人是否应承担违约责任时，会重点审查其是否已尽到基本的审慎核查义务。即便出卖人依据不动产权证载面积发布拍卖公告，若因历史登记错误等非买受人原因导致实际交付面积严重不符，出卖人仍可能被认定构成违约，并承担返还相应价款的责任。出卖人以登记部门过错为由抗辩，不能对抗买受人的合同权利——合同相对性原则决定了出卖人应先行向买受人承担责任，其与登记部门之间的追偿关系属另案法律关系。这意味着金融机构等专业主体在处置自有房产时，不能仅依赖历史登记信息，尤其对于涉及重复登记、共有部分等复杂情形，应当主动调取原始档案、开展实地核查，以尽到合理的注意义务。否则，免责声明仅能在一般瑕疵范围内产生效力，无法涵盖涉及面积等核心要素的根本违约情形。本案XXXX最终被判令返还93万余元并承担部分诉讼费用，充分说明拍卖资产的处置方应切实履行尽职调查义务，方能真正实现风险隔离与责任豁免。
北京京师（温州）律师事务所
翁鹏威律师
