基础信息
审理法院：大连市中级人民法院，裁判时间 2022 年
代理律师：巩雪，辽宁翊鼎律师事务所
委托方：房屋使用权出租方（上诉人）
案件详情
原告长期持有写字楼二层多间商铺使用权，与个体宴会经营商户签订多份分期书面租赁合同，约定明确租赁期限、年度租金、到期完整腾退义务。多份合同先后到期后，承租方以电梯停运、物业保洁缺失、经营亏损为由长期占用房屋，拖欠到期租金。原告先行向基层法院起诉，诉请解除合同、腾空全部承租房屋、支付逾期占有使用费。
一审法院以房屋图纸标注房号与现场布局无法对应，无法区分承租区域为由，驳回腾退房屋诉讼请求，仅判令支付少量欠付租金，出租方收回房屋、全额追讨占用费的核心诉求未得到支持。原告不服一审不利判决，委托巩雪律师共同代理二审上诉。
巩雪律师梳理二审核心突破证据与法律观点：1、一、二审庭审双方一致确认承租方仅租赁案涉八间房屋，现场布局差异不影响整体腾退义务；2、全部租赁合同租期均已届满，承租方无合法占有依据，依法应当比照原租金标准支付房屋占有使用费；3、分段区分多套房屋到期时间，精准核算自租期届满至实际腾空期间占用费用；4、承租方主张电梯、经营损失属于独立反诉内容，一审未提出，二审不予审理。庭审完整提交历年租赁合同、租金转账流水、双方沟通记录，逐条论证一审事实认定、法律适用瑕疵。
案件结果
二审法院采纳巩雪律师全部上诉代理观点，撤销一审驳回腾退的判决内容，改判承租方十日内腾空全部八间商铺；分段核算各房屋租金、占有使用费标准，判令承租方按照固定标准支付自各房屋租期届满之日起至实际腾退之日止占用款项，一、二审诉讼费用均由承租方承担，出租方收回房产、追回逾期占用资金双重诉求全部胜诉。
律师价值
1. 精通房屋租赁合同、到期占有使用费民法典相关规定，精准找到一审事实认定漏洞，实现二审改判；
2. 梳理多年多份租赁协议、资金流水，消除图纸与现场不一致带来的举证障碍；
3. 清晰区分本诉与反诉审理边界，当庭驳回承租方经营损失无依据抗辩；
4. 分段精准核算不同房屋到期占用费用，计算标准完全契合本地商事审判惯例；
5. 同时实现房屋返还、逾期占用费追偿两大诉讼目标，完整保护不动产出租人的财产权益。
适用场景与服务指引
商铺、写字楼、厂房租赁到期，承租人拒不搬离；承租方以物业、设施故障拒付租金；一审仅部分胜诉，需二审上诉改判；房屋租赁欠款、腾退纠纷一审、二审代理均可咨询。
