基础信息
审理法院：吉林省白山市中级人民法院，裁判时间 2023 年
代理律师：李智慧律师
委托方：商品房买受人（案外人）
案件详情
某房地产开发企业因拖欠大额工程款项，被施工方起诉并申请财产保全，法院查封开发商名下多套商业门市，其中一套临街商铺纳入司法拍卖范围。本案当事人（买受人）早已在房屋查封前，与开发商签订合法商品房买卖合同，足额支付全部购房全款，完成房屋交接、实际入住使用，并依法到不动产登记中心办理不动产权证书，房屋物权完整登记至本人名下。
工程款债权人（申请执行人）不服中止执行裁定，提起执行异议之诉，主张案涉房屋原始登记在开发商名下，即便过户也属于查封期间违规交易，要求法院恢复房屋拍卖程序，继续处置房产清偿开发商欠款。买受人委托李智慧律师代理应诉，律师围绕物权法定、不动产公示效力、消费者物权优先三大核心维度组织证据与辩论意见：第一，提交完整购房转账流水、商品房买卖合同、物业入住缴费记录，证明全款购房、长期占有使用的完整事实；第二，提交不动产登记机关核发不动产权证，依据民法典物权编规定，不动产物权登记具有公示公信效力，案涉房屋产权已经归属于买受人，不再属于开发商可供执行责任财产；第三，不动产登记部门核查房屋状态后正常完成过户，无证据证明买受人与开发商恶意串通逃避债务，普通金钱债权不能对抗已登记不动产物权。庭审中全套交易、产权书证当庭提交，完整支撑我方排除执行的主张。
案件结果
法院采纳李智慧律师全部代理观点，认定买受人已依法取得案涉房屋完整不动产物权，享有足以排除申请执行人普通工程款债权强制执行的民事权益，申请执行人要求拍卖房屋的诉讼请求无事实、法律依据。判决驳回原告全部诉讼请求，房屋解除查封、停止拍卖处置，当事人大额商铺资产完整保全，不会因开发商债务被司法处置。
律师价值
1. 精通执行异议、执行异议之诉全套司法裁判标准，清晰区分开发商负债责任财产与已过户私人不动产的法律边界；
2. 整合购房付款、交房入住、不动产登记闭环证据，完整举证合法物权取得全过程；
3. 精准运用物权公示公信原则，论证已办证房屋优先于普通金钱债权的法律效力；
4. 全程保护购房者大额不动产资产，阻断房屋查封、拍卖风险；
5. 专门处理开发商欠债、房产被查封，业主提起执行异议、异议之诉类案件，提供解封全流程法律服务。
适用场景与服务指引
全款购买商铺 / 住宅，开发商拖欠债务导致房屋被法院查封、拟拍卖；房屋已完成不动产过户登记；作为房屋所有权人提起执行异议、应对异议之诉；房产解封、阻止司法拍卖维权均可咨询。
