固始县刘X律师代理商铺租赁拖欠租金纠纷，追回租金 390800 元及违约金 44690 元

商铺租赁拖欠租金纠纷，成功追回大部分欠款及违约金

一、案情简介

1. 出租方运营公司与超市公司发起人签订 8 年商铺租赁合同，租赁商场 1-3 层经营超市，约定年度租金、付款时间、逾期超 1 个月出租方可解除合同，违约方需支付 1 个月租金作为违约金；后续多份补充协议调整租期、免租期、租金支付节点。
2. 双方另签订用电协议，约定承租方前期欠付电费分期缴纳，若 2022 年用电量低于 2023 年，多付电费可抵扣房租。
3. 2025 年度承租方未按期足额交租，尚欠租金 390800 元。出租方起诉，诉求解除租赁合同、支付欠付租金、资金占用利息、违约金、律师费、保全保险费及诉讼费保全费。
4. 承租方抗辩：①出租方未兑现商业配套承诺，经营环境差，多次停电、乱收费，出租方存在违约；②电费差额 233548 元应抵扣租金；③三楼商铺已交由出租方自行招租，对应租金 137280 元应予扣除；④逾期系经营困难，不构成根本违约，希望继续履行合同、调低租金；⑤违约金与利息重复主张，律师费、保全保险费无依据。
5. 承租方实际控制人刘X辩称，自己仅为公司设立发起人，租赁行为后果由公司承担，个人无需担责。

二、办案经过

1. 律师整理租赁合同、补充协议、租金支付记录、保全相关票据、授权招租文件等全套证据，固定承租方逾期欠租核心事实。
2. 庭审针对承租方各项抗辩逐一反驳：电费抵扣、三楼免租均无充分证据支撑；停电、经营环境问题与本案租金支付义务属不同法律关系，不能拒付租金；合同明确逾期付租出租方有权解约。
3. 法院当庭核查用电协议条款、历年用电数据，认定双方无法举证 2022 全年用电量，电费抵扣租金主张不成立；三楼仅委托出租方代为招租，并未收回，租金仍由承租方全额承担。
4. 法院综合考量租赁周期长、承租方已投入大额装修、仍正常经营，从维护交易稳定、平衡双方利益角度，不支持解除合同；同时以实际资金损失为依据调低合同约定过高违约金。
5. 依据公司法相关规定，认定刘X签约行为属于设立公司行为，责任由超市公司单独承担，驳回要求刘X个人担责的诉求。

三、办案结果

1. 判令超市公司三十日内支付欠付租金 390800 元、调整后违约金 44690 元；
2. 驳回出租方解除合同、主张资金占用利息、律师费、保全保险费的诉讼请求；
3. 案件受理费、保全费合计 6937 元全部由承租方承担；
4. 未按期履行付款，需加倍支付迟延履行利息；不服判决可十五日内上诉至中级法院。

四、律师价值

1. 完整固定租赁、付款、授权招租等关键证据，有效反驳承租方电费抵扣、三楼免租等核心抗辩，法院全额支持租金诉求。
2. 精准区分不同法律关系，明确经营纠纷、用电争议不能对抗租金支付主义务，夯实胜诉基础。
3. 清晰厘清发起人责任规则，区分公司与个人主体，明确责任承担主体，减少当事人诉讼阻碍。
4. 全面主张各项违约损失，虽法院酌情调低违约金，但仍足额追回全部欠付租金，最大限度挽回出租方经济损失，全部诉讼相关费用由违约方承担，降低当事人维权成本。
5. 全程把控诉讼风险，预判法院对长期商铺租赁不轻易解除合同的裁判思路，合理调整诉讼预期，保障当事人核心租金债权落地。