【案情经过】
2021年6月，原告某建设公司与被告某房地产公司签订《永久供电工程施工合同》，约定含税固定总价996万余元，由被告将某小区项目永久供电工程发包给原告施工，原告交纳履约保证金49万余元。2022年8月，双方又签订《充电车位预留电源及表箱安装合同》，包干价28万余元，原告交纳履约保证金1.1万余元。合同签订后，原告依约组织施工，案涉工程于2022年12月及2023年7月先后送电完毕，并于2024年8月完成竣工验收备案。合同履行期间，被告共支付部分工程款，但尚欠永久供电工程款318万余元、充电车位工程款10万余元，且未退还两笔履约保证金合计50万余元。原告多次催要无果，遂诉至法院，请求判令被告支付拖欠的工程款及保证金、逾期利息，并主张在工程折价或拍卖价款中享有优先受偿权。
【争议焦点】
本案争议焦点主要有三：
一是工程款数额及利息计算。法院认为，因双方对结算资料提交及审核时间不明确，应以竣工验收备案日视为结算完毕时间。按合同约定支付至97%的比例，扣除已付款及未到期的3%质保金后，被告应付永久供电工程款318万余元、充电车位工程款10万余元。虽合同未约定逾期利息，但法院酌定按LPR标准计算资金占用利息。被告以原告未开发票为由拒付，法院认定开票属附随义务，不能对抗支付工程款的主给付义务。
二是履约保证金退还。法院认为，案涉工程已竣工验收备案，合同约定的退还条件已成就，被告应退还永久供电工程履约保证金49万余元及充电车位工程履约保证金1.1万余元，并赔偿资金占用利息损失。
三是优先受偿权主张。法院认为，案涉用电工程与主体工程不可分割，分割后影响主建筑使用功能，属不宜折价、拍卖的工程。且利息、保证金不属于实际支出的工程价款，故原告不享有优先受偿权。
【裁判结果】
法院最终判决：被告某房地产公司于判决生效之日起十日内，向原告某建设公司支付永久供电工程款318万余元及逾期利息；支付充电车位工程款10万余元及逾期利息；退还永久供电工程履约保证金49万余元及逾期利息；退还充电车位工程履约保证金1.1万余元及逾期利息；驳回原告某建设公司的其他诉讼请求（包括优先受偿权及超出部分的利息等）。案件受理费及保全费共计4.6万余元，由被告负担4.2万余元，原告负担3400余元。
