【案情经过】
原告杨XX、李XX与被告王XX、赵XX及第三人某公司于2023年2月签订《存量房买卖合同》及补充协议，购买位于某市某区某路某号某小区的房屋，总价款243万元。补充协议明确约定，出卖人承诺该房屋幼儿园、小学、中学学位在持有期间未使用过，若承诺不实则承担违约责任。房屋过户后，原告为长子杨XX办理入学时，因当地“五年内认定幼儿园到初中一个学位”政策，发现被告子女曾使用该房屋幼儿园学位，导致原告子女无法入读对口公立学校，被迫就读某外国语学校。双方曾就补偿事宜协商并起草和解协议，但最终未能签署。原告遂诉至法院，请求判令被告支付违约金47.4万元。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一、被告是否构成违约及责任承担。被告辩称签约时已告知原告子女就读幼儿园的情况，且不知晓当地学位政策，无主观恶意；原告未提前了解政策亦有过错；第三人某公司则称已尽审慎义务。二、违约金数额的认定。原告主张按合同约定及实际产生的私立学校学费等损失计算；被告认为20%违约金条款不适用本案，且原告子女就读私立学校并非必要支出，学位限制解除后仍可转学，主张违约金过高。
【裁判结果】
法院审理认为，涉案合同及补充协议合法有效。被告子女使用房屋幼儿园学位，违反了补充协议承诺，致使原告子女就近入学目的无法实现，增加了教育成本，构成违约。被告关于未注意到补充约定的抗辩不符常理，不予采信。关于违约金数额，因合同约定的违约情形与本案不完全对应，法院综合考量合同履行情况、被告过错程度、违约给原告造成的实际损失（含教育费、接送成本及房屋价值贬损等），以及原告在被告披露情况下的审慎义务等因素，酌定被告向原告支付违约金18万元。案件受理费1.1万余元由被告负担。
