【案情经过】
某房地产公司与某建设公司签订《合作协议》，约定某建设公司承包某楼盘项目施工总承包，某建设公司支付X万元履约保证金及X万元借款。后双方就工程承包范围、计价模式、付款方式等核心条款产生分歧，未能签订正式施工合同。某房地产公司在未解除协议的情况下，擅自将工程发包给案外人某工程公司。某房地产公司遂起诉解除协议，某建设公司反诉要求退还保证金X万元并支付违约金X万元，保证人孙某乙、杨某、任X承担连带责任。一审法院认定协议为预约合同，判决解除协议，某房地产公司退还保证金X万元并支付违约金X万元及资金占用费，保证人承担连带责任。双方均不服，提起上诉。
【争议焦点】
1.案涉《合作协议》应认定为预约合同还是本约建设工程施工合同；2.某房地产公司是否构成违约行为；3.如构成违约，违约责任及违约金应如何认定。
【裁判结果】
二审法院经审理认为，案涉《合作协议》缺少工程计价、付款节点等可直接履行的实质性条款，且预留后续缔约路径，依法应认定为预约合同。某房地产公司在磋商未终止且协议未解除时擅自另行发包，阻断本约磋商可能性，违反诚信磋商义务，构成违约。关于违约责任，约定的X万元违约金过分高于某建设公司实际产生的X万元预算编制费及保证金资金占用费等实际损失。一审法院结合直接损失数额、过错程度等酌情调减违约金并无不当。最终，二审法院判决驳回双方上诉，维持原判。
