【案情经过】
2009年10月，陈XX与某公司签订《商品房预售合同》，购买位于某市某区某路某号某小区的案涉房屋，总价17.1万余元。陈XX支付首付5.1万余元，剩余12万元办理按揭贷款，并于同年12月办理了预购商品房预告登记及抵押预告登记。2010年11月，某公司委托代理人刘XX隐瞒房屋已售事实，又将该房屋以17.5万元出售给万XX。万XX支付全款后于2011年入住至今。后生效刑事判决认定刘XX构成合同诈骗罪，万XX为受害人。2024年，某公司取得案涉房屋所在楼栋的不动产产权证书。陈XX遂起诉要求某公司继续履行合同并协助办理产权登记。一审法院认为，陈XX的预告登记已失效，且万XX已合法占有房屋，故驳回陈XX的诉讼请求。陈XX不服，委托于欣律师等提起上诉。
【争议焦点】
本案二审的核心争议焦点为：某公司、刘XX是否应当协助陈XX办理案涉房屋的不动产权登记手续。具体涵盖三个层面：其一，陈XX办理的预告登记是否已经失效，其基于预售合同享有的债权请求权是否消灭；其二，万XX与某公司签订的商品房买卖合同效力如何，万XX对案涉房屋享有的权利性质为何；其三，在“一房二卖”情形下，陈XX与万XX的权利保护顺位应如何确定。
【裁判结果】
二审法院经审理认为，陈XX基于合法有效的预售合同及预告登记，享有具有物权对抗效力的债权请求权。案涉房屋虽于2024年办理初始登记，但因楼栋尚未办理分证手续且被法院预查封，客观上不具备办理不动产登记的条件，一审仅以初始登记时间倒推预告登记失效属认定事实不当。退一步讲，即使预告登记失效，也仅丧失排他效力，并不消灭陈XX的债权请求权。关于万XX，生效刑事判决并未认定其系因借款让与担保取得房屋，其与某公司签订的买卖合同有效，但其未办理所有权或抵押登记，享有的仅为普通债权请求权，不具有对抗第三人的效力。因此，陈XX经预告登记公示的债权请求权优先于万XX未经公示的普通债权。最终，二审法院撤销一审判决，改判某公司继续履行《商品房预售合同》，并于判决生效之日起十五日内协助陈XX办理案涉房屋不动产登记相关手续。
