【案情经过】
2016年12月，某公司因开发建设需要资金，与案外人ZXX结算借款，将包含案涉房屋在内的47套商品房以《认购书》形式抵偿给ZXX，作价1370万余元用于抵偿1200万元借款，约定ZXX可自寻买主进行资金变现。2017年8月16日，经ZXX指定，某公司与YX签订《认购书》，约定YX购买某广场一期17号楼B单元808房，建筑面积88.79平方米，总价26万余元，约定一次性付款。签订当日，某公司向YX出具了全额收款收据。2018年12月20日，某公司取得案涉房屋所在楼宇的商品房预售许可证。
此外，某公司于2017年9月向某银行琼海XX借款3000万元，并以包含案涉房屋在内的188套在建房屋及对应土地使用权提供抵押担保，于2018年4月办理了抵押登记。2019年2月，案外人D某向ZXX转账85万余元，附言注明包含案涉房屋在内的房款已全付清。因某公司一直未协助办理网签及过户手续，YX遂诉至法院，请求确认认购书有效、涤除抵押权并协助办理网签备案。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要在于：
1. 案涉《认购书》的性质及效力如何认定；
2. 某公司与某银行琼海XX签订的抵押合同效力如何认定，以及抵押权是否应当涂销；
3. YX关于办理合同网签备案的诉讼请求能否得到支持。
【裁判结果】
法院经审理认为，首先，案涉《认购书》系双方真实意思表示，且在本案诉讼前案涉房屋所在楼宇已取得商品房预售许可证，不存在合同无效情形。该认购书明确了房屋位置、面积、价款及付款方式等主要内容，且YX已按约支付全部款项，故应认定为正式的商品房买卖合同，合法有效。
其次，某公司与某银行琼海XX签订的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，无证据证明存在恶意串通损害YX利益的情形，抵押权已合法有效设立。YX诉请确认抵押合同无效并涤除抵押权登记，于法无据，法院不予支持。
最后，因案涉房屋目前被人民法院依法查封，存在限制交易情形，按照相关规定无法办理网签备案手续，YX的该项诉请存在履行不能，法院无法支持。
综上，法院判决：确认YX与某公司就案涉房屋签订的《认购书》合法有效；驳回YX的其他诉讼请求。案件受理费五千余元由某公司承担。
