【案情经过】
某市某区某购物广场某饼店与某公司签订《商铺租赁合同》承租商铺。疫情期间，双方通过商场招商员工微信发送电子版、商户签字邮寄的方式，先后签订三份租金减免补充协议。2021年6月，招商员工张XX再次微信发送第四份补充协议，商户经营者签字邮寄后被签收，商户按此优惠标准预交租金。同年7月下旬，某公司反悔，发函要求按原合同补缴高额租金及物业费。商户遂发函解除合同，某公司直接对商铺采取断水断电措施，致商户自2021年8月30日起彻底无法经营。某公司提起反诉，主张协议未盖章未生效，要求商户补缴租金、违约金等40万余元。商户则起诉要求解除合同，返还多付租金、押金及10万元履约保证金等共计12.5万余元。
【争议焦点】
1. 招商员工张XX对外发送并签收补充协议的行为是否构成职务代理或表见代理，第四份补充协议是否对某公司产生约束力；
2. 案涉租赁合同的解除时间应如何认定，何方构成根本违约；
3. 某公司是否应当返还剩余租金、设备押金及履约保证金，其反诉主张能否成立。
【裁判结果】
一审法院认定，商场招商人员行为构成表见代理，第四份补充协议成立并生效。商户按约履行不存在违约，某公司断水断电致使商铺无法经营，合同于2021年8月30日解除。判决确认合同解除，某公司返还多收租金1.2万余元、POS机及采集设备押金九千元、履约保证金10万元；商户给付水电费七百余元；驳回某公司全部反诉请求。某公司不服提起上诉。二审法院审查认为，结合微信记录及历史签约流程，员工行为符合一贯交易模式，构成职务代理，协议合法有效。某公司迟迟未提异议且商户已实际履行，某公司单方断电致合同目的落空，一审认定解除时间正确。二审判决驳回上诉，维持原判。
