原告袁XX与被告XX公司杂物房使用权转让合同纠纷一审民事判决书

原告袁XX，男，住富川瑶族自治县。

委托代理人罗XX，XXX律师。（特别授权）

被告XX公司，住所地：广西农垦国有立新XX。

法定代表人杨XX，该公司董事长。

委托代理人何天红，XXX律师。

原告袁XX与被告XX公司杂物房使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理。依法由审判员毛XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁XX及其委托代理人罗XX，被告XX公司及其委托代理人何天红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告袁XX诉称，2013年3月21日，原告与被告签订了《立新家园住宅小区杂物房专有使用权出让合同》，合同约定：被告将立新家园住宅小区x栋x号杂物房的专有使用权出让给原告，由原告交付使用权出让款38200元，被告于2013年5月31日前将杂物房交付给原告，签订合同后，原告在合同约定期限内付清了全部出让款。但至今为止被告仍未将杂物房交付给原告，已逾期5个月，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，请求人民法院判令被告向原告交付杂物房，并判令被告支付逾期交付杂物房违约金11460元。

被告XX公司辩称，根据合同约定，停车位（杂物房）的延期交付是因不可抗力的客观原因造成的，依法不构成违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。理由是：一、2011年1月18日被告与XXX签订了《委托代建合同书》。在合同履行期间，因XXX个别职工就房屋拆迁补偿问题一直未达成相关协议和周边住户、附近村民经常阻挠施工，致使XX公司施工进度受到影响，造成施工进度不连贯，这一事实，有业主XXX的证明予以证实，依法应当予以认定；二、合同履行期间因雨季、停水停电、春节和其它法定节假日农民工回家过节、地方民俗民风节日较多等不可抗力的客观因素也是导致“立新家园小区”一期1#、3#、4#、5#、6#、7#、物业楼工程竣工验收延期、工期顺延、交付顺延的原因。这一事实有该项目监理公司提交的证明、误工统计表及2013年富川水利电业有限公司计划停电计划申报汇总表和调整表、临时停电申请单、申报表等证据予以证实。三、一楼车库和杂物房虽然早已完工但因各种客观原因而无法交付。众所周知，一楼是整栋房屋的基础，本案所涉及的停车位（杂物房）早已完工，但根据法律规定，其是整体（整栋）验收的，在没有竣工验收前，任何人均不得提前交付给他人，因此，被告的延期交付行为依法不构成违约，不应当承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

审理查明，2013年3月21日，原告袁XX与被告XX公司签订了《立新家园住宅小区杂物房专有使用权出让合同》，合同约定：被告将立新家园住宅小区x栋x号杂物房的专有使用权出让给原告，由原告交付使用权出让款38200元，逾期在15日内付款按日支付1‰的违约金，逾期在15日后付款按日支付2‰的违约金，并约定被告于2013年5月31日前将杂物房交付给原告，逾期在15日内交房按日支付1‰的违约金，逾期在15日后交房按日支付2‰的违约金，合同签订后，原告在合同约定期限内付清了全部出让款，但被告至今仍未将杂物房交付给原告使用，已逾期5个月，双方因协商未果，原告向本院提起诉讼。

本院认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守。被告没有按照约定的时间交付房屋已构成违约，因此，原告要求被告向原告交付杂物房的请求，理据充分，本院予以支持，但原告要求被告按照已付房款日千分之二支付违约金的请求过高，应按照已付房款日万分之二支付违约金为宜。双方约定被告于2013年5月31日前将杂物房交付给原告，但被告至起诉之日止，尚未将该杂物房交付原告使用，因此违约金应计算至2013年10月30日，具体数额为1146元（38200元×0.2‰×150天）。对超出部分的主张，本院不予支持。

综上所述，原告的请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下：

一、被告XX公司应在本判决生效之日起三十日内将立新家园住宅小区x栋x号杂物房交付原告袁XX。

二、被告XX公司向原告袁XX支付逾期交付杂物房违约金1146元。

本案受理费520元（原告已预交），由原告袁XX负担105元，由被告XX公司负担415元。

上述赔偿款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。

审判员　　毛XX

书记员　　何　蓉

附法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。