投资入股土地增值税如何征收？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 主要以下几种情况： 1、纳税人销售自建普通住宅并且增值额与可扣除项目的比例不超过20% 2、企事业单位销售房屋用于廉租房并且增值额与可扣除项目的比例不超过20% 3、国家由于城市规划等原因收回土地使用权的 4、个人销售住房的 5、除房地产企业外，将房地产用于投资或者联营的 6、共建房屋，比如一方出资金，一方出土地，建成以后分房居住的；建成以后用于销售的要缴纳土地增值税 《土地增值税暂行条例》 第八条有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 股权投资是否缴纳增值税，这需要看拿什么标的作为投资。　营改增以后，公司如果以不动产对外投资，是否需要缴纳增值税　　《国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2019年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2019年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣， 第一年抵扣比例为60%， 第二年抵扣比例为40%.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。依据文件规定，投资入股取得的不动产可以抵扣进项税额，意味着投资方以不动产投资时需要开具发票和负担销项税额，从而间接说明以不动产投资属于营改增后销售不动产税目的征税范围。　　另外，深圳市全面推开营改增试点工作指引（之一） 第一条明确规定：纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。问题：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为营改增后是否缴纳增值税应该征收理由 一：财税〔2019〕36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定： 第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。 第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。也就是说，对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让无形资产或者不动产，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。投资需谨慎，现在的平台各种各样，比如像腾讯众创空间这种，可信度会高一点。积极响应和号召国家政策，为创业创新搭建新平台在选择这些平台时要擦亮自己的眼睛，免得被不良商家抓住机会，到时候就得不偿失了理由 二：财税〔2019〕36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条 第四款“进项税额”规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2019年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2019年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%， 第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。上述规定中“取得不动产”包括了接受投资入股的方式，也就是说对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让无形资产或者不动产，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

[律师回复] 以土地使用权投资入股不需要开增值税发票,按评估报告的金额计账。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税;若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及相关规定：“ (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 股权投资收益是否交增值税 根据财税〔2006〕21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 第五条，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号) 第一条暂免征收土地增值税的规定。根据以上所诉，需按规定缴纳土地增值税。 股权投资的收益如何核算 股权投资大致可以分成成本法或权益法两种方法来进行核算： 1、成本法核算 如果投资企业对被投资单位并无控制、无共同控制、无重大影响，则采用成本法进行核算。 当采用成本法时，长期股权投资在账面价值上，一般保持不变，当然，追加、收回投资则排除在外。 2、权益法核算 如果投资企业对被投资单位拥有控制、共同控制、重大影响的，则要采用权益法来进行核算。 采用权益法时，投资企业要根据被投资单位当年净利润或净亏损，去负担相应自己那部分的份额，并以此确认为当期投资损益。 股权投资基金收益如何分配 股权投资基金收益分配主要分成两大部分。 1、合伙制私募股权投资基金模式 所谓合伙制私募股权投资基金模式，就是将投资退出的资金按出资比例，将出资优先返还给全部出资人，再按8%年化复利，优先分配给投资人。然后将优先分配后剩下的部分全部向GP分配，或者按比例在GP和所有投资人之间进行分配。 2、私募股权投资基金模式 LP提供绝大部分资金的同时，不参与基金投资和运作管理，GP则提供良好的投资管理与决策，实现基金盈利并获得投资报酬，LP则通过提供资金，最终获得投资回报。 股权投资收益账务处理 合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益(管理费用)。 投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算，采用成本法核算的长期股权投资应当按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，应当确认为当期投资收益。 根据《企业所得税法实施条例》 第二十六条第 (二)项规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。根据《企业所得税法实施条例》 第八十三条规定，企业所得税法第二十六条第 (二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第 (二)项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。 【案例1说明】深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人，和乙公司同为A集团的子公司。2×16年4月1日，金君洋公司出资银行存款10 000万元，取得了乙公司80%的股权，当日乙公司在其最终控制方合并财务报表中的的净资产账面价值为15 000万元。金君洋公司在合并日“资本公积——股本溢价”科目的贷方期初余额为1 500万元。(假设不考虑相关税费) 【账务处理】金君洋公司购买时： 借：长期股权投资 12 000万 贷：银行存款 10 000万 资本公积——股本溢价 2 000万