预售房产抵押

[律师回复] 解答如下, 商品房预售，应当符合下列条件：　　 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　 （二）持有建设工程规划许可证；　　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，针对您的在建预售房抵押给银行可以预售吗问题解答如下, 商品房预售，应当符合下列条件：　　 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　 （二）持有建设工程规划许可证；　　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋预售合同可以抵押吗 房屋预售合同只是一种合同，当事人还没有取得对房屋的所有权，一般情况下，银行是不接受预售合同抵押的。 申请房屋抵押贷款的条件 个人房屋抵押贷款，简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 贷款所需资料： 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等) 注意的是： 1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2; 2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源; 3.担保人; 贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 一般贷款下来要1个月左右 流程： 1.向银行提出贷款申请， 2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额; 3.签定借款合同等; 4.办理房地产抵押登记事宜; 5.银行放款

[律师回复] 您好，关于预售房是否可以抵押这个问题，我的解答如下, 根据我国《担保法》第34条规定，以下财产可作担保物： 1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物; 2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产; 3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物; 4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产; 5、依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押; 6、借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 由此可见，期房只要办理了抵押登记以后就可以抵押。

[律师回复] 抵押房销售陷阱有哪些？如何防范？ 1、已抵押不告知 因为预售许可证采用一年一审制，所以会出现：已注明有抵押情况的可能已经解押了或者没有注明有抵押情况的，也有可能是被抵押了。 如某预售证在2003年1月份到期，年审没有抵押情况，但到了7月份开发商资金运作出现危机，将其中部分进行抵押，则此时买家预售的许可证中并没有注明抵押情况。反过来，如开发商进行解押了，未来年审的预售证上仍然出现抵押备注情况。 出现这种情况，买家购买时需在合同附件中双方对此进行约定。在国土房管局、工商局监制的《商品房买卖合同》第二十三条中有规定：本合同双方签定后30天内向当市房地产交易管理部门办理登记手续。买家可据此在附件中约定：如由于出卖人原因等没有进行登记、鉴证，则买受人可退房、退回定金、首期房款等。 买卖合同一旦进入房地产交易管理部门进行登记，则表示产权基本安全。合同一式三份，鉴证之后一份在房管局、一份在开发商处、一份留在银行，在还贷期间，业主手上没有合同原件；业主也就不知道其登记、鉴证程序的进展，所以业主可要求，开发商在对合同进行登记之后给予一份复印件。正常情况下，在合同的最后部分登记部门的位置，会盖有“房地产交易所预售合同登记专用章”。 2、整层抵押销售不解押 开发商将物业整层、整批抵押的，或按面积抵押的，则解押缓慢；如果是将某一单位抵押的话，则解押相对快速。 抵押房并不可怕，主要是开发商需要时间去办理注销、解押等手续，因为开发商也是希望尽快地将物业销售出去、套现资金；购买抵押房与其他物业，对于买家来说程序一致，注意合同登记、银行签署抵押协议的时间跨度的问题。 买家要留意如果预售许可证上备注一栏中，开发商将整层物业、整体面积抵押的话（因为整层抵押的话，估价较高），则这种情况解押难度大些；如果是将单独的单位物业抵押的话，则解押很快，买家可相对放心购买。 3、拖延办理交易登记 开发商在合同附件中拖延登记时间。据介绍，开发商有可能在合同附件中采用此招（因为买家对合同多数比较粗心），拖延时间以办理有关的解押手续是开发商的惯用招术，如果是上述所讲的成批、按面积抵押的话，则要等到所有抵押物业都有买家时才能一次性解押，所以有些开发商会采取拖延时间的战术，以逃避买家索赔。 如果物业产权等无误并能迅速解押的话，银行会在短时间内通知业主签署抵押贷款合同。如果消费者在签署了购房合同很久后，还没有接到银行的通知，则有两种可能，一是开发商根本就没有将合同进行交易登记；二是暂时解押不了。 如果是一些无良开发商把消费者已经购买的房产又设立抵押，而这些开发商又破产，那么已设立抵押的房屋和土地拍卖所得将优先用于向抵押权人偿还债务，如有余额才在其他债权人中进行分配。这时，消费者的利益会受到很大损害。如果购房者想购买抵押房，最好请专业律师陪同购房。