房产律师靳双权：城镇居民不得申请取得宅基地使用权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾先生、周女士起诉称：2011年，我二人在自家地基上建房，建房中被告找到我们，要求购买房屋，我方和被告口头协商约定被告购买我方二楼一套房屋，单价1500元每平方，总价为196500元，后经双方协商为185763元，原告预交定金50000元。房屋建成后被告未经我方同意也未付清房款擅自装修入住，我方多次催要房款，被告总共支付房款150000元，余下30763元及水电入户5000元共计35763元被告拒绝支付。二被告非本经济组织成员，购买了我们房屋，本次房屋买卖违反了国家法律禁止规定，请求判令我方和被告的房屋买卖无效，被告立即返还房屋。

　　二、被告辩称

　　被告贾某甲、候女士答辩称：我方和原告口头约定，原告A地XX社区建设房屋第二层一套房屋以总价170000元出售我方，约定由原告负责办理房产证，我方暂扣20000元房款押金。我方已按约定给付房款150000元。原告所建房屋至今没取得土地使用证，属违法建筑，且二原告系国家工作人员，户口性质属于城镇，其无权购买XX社区土地。原告明知自己建设房屋不合法，仍出售，自身存在过错。请求判令合同无效，要求原告返还购房款150000元，赔偿我方装修损失140000元及房屋增值部分100000元。

　　三、法院查明

　　原告贾先生、周女士夫妇原系银行职工。1988年9月5日，原告周女士与原XX村签订征用房屋地基协议，协议约定原告以1440元价格购得XX村11队0.17亩地基建房，当天原告即予付款。1988年12月13日原告向原XX村土管所申请了建设用地批准通知书。1989年5月8日原告申请了建设一层住房的建设许可证，1995年10月18日申请补办加层建设许可。但二原告一直未取得该房屋土地使用权证。2012年2月，原告贾先生与被告贾某甲口头达成房屋买卖协议，约定原告将其所建的位于A度XX社区二楼一套房屋卖于被告，价款为170000元，约定被告暂留20000元押金，由原告办理好房产证后再给付。2012年2月19日，被告贾某甲交付购房款50000元。2012年底原告所建房屋竣工。2013年2月被告贾某甲在给付50000元房款后原告交付了房屋。2014年1月被告给付房款40000元，2014年9月被告给付房款10000元。随后，被告将该房屋进行了装修。2016年原告因与被告为购房款及办证协商未果，诉至法院。

　　四、法院判决

　　1、原告贾先生、周女士与被告贾某甲、候女士之间的房屋买卖协议无效。

　　2、原告贾先生、周女士返还被告贾某甲、候女士购房款150000元。

　　3、被告贾某甲、候女士返还原告贾先生、周女士诉争房屋。

　　4、驳回原告贾先生、周女士其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：本案案由为农村房屋买卖纠纷，而农村房屋买卖实质上涉及农村宅基地使用权问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用以非农业建设”。同时，国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见》规定“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证”。依据“房地一体”转让原则，二原告系城镇居民，不是A地XX社区本集体经济组织成员，不得申请取得宅基地使用权。原告于1988年9月购买XX村11队0.17亩地的行为违反了法律禁止性规定，自始无效。原、被告达成房屋买卖协议至今，未办理房屋过户手续，该房屋土地属集体所有，不得对外出售。二被告非本集体经济组织成员，不能购买该房屋。原告在购买的土地上建造房屋对外出售，违反了法律规定，故将另行制作裁定书对其非法所得予以制裁。故原、被告达成房屋买卖协议应为无效协议。依据合同法第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”。原告依据卖房协议取得房款150000元应予返还。关于被告辩称要求原告赔偿装修费140000元及房屋增值100000元，因被告在本案中未提出反诉，未缴纳反诉费用，也未向法庭请求对该房屋装修进行鉴定，故不予合并审理，被告可另行起诉主张权利。