房产律师靳双权：房主违约一房二卖引发的合同解除纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告顾女士、杜先生起诉称：2014年11月13日，我二人与被告魏女士就甲市L路128号606室房屋签订甲市房地产买卖合同及补偿协议，约定双方于2015年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，该房屋尚存在134万元的银行抵押，抵押权人为中国K银行，买方因提前归还银行贷款而产生的违约金由买方承担。两份协议另约定买方分五期支付房款，第一至三期款项合计人民币135万元须专项用于提前归还已有贷款注销银行抵押权。买卖合同及补偿协议生效后，我二人依约支付第一、第二期款项，在筹足第三期价款并依约支付前，我二人突然接到两被告要求调整第三期付款金额至138万元的请求。后经协商，我二人答应额外支付13万元，第三期付款金额调整至134万元，但4万元提前还款违约金由两被告自行承担，为防止两被告将收取款项挪作他用，我二人要求两被告一同前往还款银行，并同日支付价款，在经纪公司协调下，约定2015年1月8日完成第三期付款及贷款清偿事宜。然2015年1月1日后，两被告不接听电话，不回复短信。至2015年1月12日我二人收到两被告发出的解除合同通知书，被告以我方不按时付款为由单方解除合同。另据调查，两被告存在“一房二卖”，且涉讼，涉案房屋被司法查封，房屋买卖合同目的已无法实现。两被告一再向我二人隐瞒实情，并无故消失，捏造事实。所以请求法院判令：1、解除我方和被告签订的房屋买卖合同及补偿协议;2、两被告向我二人返还已支付房款14万元;3、两被告向我二人支付违约金30万元;4、两被告向我二人支付赔偿款(居间服务费)3万元。

　　二、被告辩称

　　被告魏女士、何先生答辩称：在合同履行过程中，我方无违约行为，我方积极联系银行办理消除抵押，最早要到2015年1月8日办理提前还款，我方从未要求原告提高第三期房款金额。房屋买卖合同对付款时间有明确约定，原告未按约定支付第三期款项，系违约，应承担责任。本次买卖合同履行中，违约方是买方，无论合同是否具备继续履行的条件，都不同意继续履行合同及承担违约金。涉案房屋被司法查封一事，我方不知情、无过错，若为他人恶意诉讼，我方也无法控制。原告已支付的14万元房款应用于抵扣违约金。同时请求法院判令：1、确认双方的房屋买卖合同及补偿协议于2015年1月8日解除;2、原告向我方支付赔偿金14，520元(以应付款121万元为本金，自2014年12月16日起至2015年1月8日止，按每日万分之五计);3、原告向我方支付违约金366，000元。

　　三、法院查明

　　本案涉案房屋系被告何先生、魏女士共同所以，该房设有134万元债权，抵押权人为中国K银行甲市支行、甲市住房置业担保有限公司。2014年11月13日，魏女士并代何先生(甲方)与顾女士、杜先生(乙方)通过甲市L房地产公司居间签订买卖合同一份，甲方自愿将自有的涉案房屋转让给乙方，转让价款为150万元整。买卖合同约定，双方在2015年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……”第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……”第十二条约定：“本合同自甲、乙双方签订之日起生效。”补充条款(一)约定：“1、甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。”……“10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。”附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元;2、乙方于2014年11月18日之前，支付甲方房款12万元;3、乙方于2014年12月15日之前，支付甲方房款91万元;注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续;4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款45万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户。2014年11月13日12时，买卖合同由居间公司进行网上备案。同日，双方还签订《补偿协议》一份，指出买卖合同中约定的涉案房屋成交价为150万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方33万元，并于2014年12月15日前支付甲方30万元，甲乙双方办妥该房屋交接手续当日支付3万元。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。同日，顾女士、杜先生向魏女士支付房款2万元，魏女士出具收据。同年11月18日，何先生在前述买卖合同与补偿协议的甲方处签名。顾女士、杜先生通过银行转账支付房款12万元，魏女士、何先生共同出具收据。另，2014年11月13日，顾女士向L公司支付居间服务费2万元，双方确认居间服务费共计3万元，交易过户当天支付剩余1万元。

　　另查，2014年11月14日，魏女士代何先生(甲方)与案外人程先生(乙方)通过甲市Z房屋服务公司(以下简称Z公司)居间签订买卖合同一份，乙方受让甲方自有的涉案房屋，转让价款为190万元整。合同附件三付款方式约定：乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2014年11月18日前支付房款12万元，于2014年11月26日前支付甲方房款40万元，乙方以购房贷款的形式支付甲方房款130万元，于办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款3万元。当日，双方还签订协议一份，约定产权人何先生未到场签约，魏女士承诺何先生于2014年11月24日前补签买卖合同。买卖合同签订后，魏女士收取程先生房款5万元。后程先生通过居间公司了解到本案原、被告间的买卖合同已进行网上备案，涉案房屋被房地产交易中心锁定，无法再行进行网上备案登记。同年11月19日，程先生向魏女士发函通知解除买卖合同。同年11月24日程先生向法院起诉魏女士，要求：1、解除与魏女士签订的房地产买卖合同;2、魏女士返还房款5万元;3、魏女士支付违约金38万元。程先生并申请财产保全，涉案房屋于2014年12月3日因该案被法院查封。审理中，魏女士辩称其与程先生签订买卖合同是附条件的，要等魏女士与案外人(即顾女士、杜先生)的买卖合同解除才生效。魏女士与Z公司的员工小王某11月15日去交易中心撤销网签备案，但是没有成功，又与顾女士、杜先生协商解除涉案房屋买卖合同，但顾女士、杜先生不同意，故魏女士要求Z公司通知程先生退房款，但程先生没有回应。2015年3月23日，法院判决解除程先生与魏女士就涉案房屋签订的甲市房地产买卖合同;魏女士于判决生效之日起十日内返还程先生房款5万元、支付合同解除违约金15万元。

　　四、法院判决

　　1、解除原告顾女士、杜先生与被告魏女士、何先生签订的《甲市房地产买卖合同》及《补偿协议》;

　　2、被告魏女士、何先生于本判决生效之日起十日内向原告顾女士、杜先生返还购房款140，000元;

　　3、被告魏女士、何先生于本判决生效之日起十日内向原告顾女士、杜先生支付违约金300，000元;

　　4、被告魏女士、何先生于本判决生效之日起十日内协助原告顾女士、杜先生撤销甲市L路128号606室房屋的二手房买卖合同网上备案;

　　5、驳回原告顾女士、杜先生要求被告魏女士、何先生赔偿30，000元的诉讼请求;

　　6、驳回被告魏女士、何先生的全部反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案买卖合同、协议及补偿协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵守诚信原则，恪守义务，不损害他人利益。根据本案已查明的事实，魏女士在2014年11月13日与顾女士、杜先生就本案涉案房屋签订买卖合同并收取2万元房款的次日，又与案外人程先生就涉案房屋签订买卖合同，并收取他人5万元定金;何先生在明知魏女士“一房二卖”的情况下在买卖合同上签名。在2014年11月13日(签订合同日)至2015年1月8日(明示不履行日)期间，魏女士、何先生始终未将其“一房二卖”的重要信息向顾女士、杜先生诚实披露。在涉案房屋因程先生起诉被司法查封之后，魏女士、何先生亦始终未作出积极的行为将该可能导致合同履行不能的危险因素及早予以消除。魏女士在其与程先生案件中辩称其与顾女士、杜先生协商解除本案买卖合同，并曾去交易中心撤销网上备案;从往来短信及解除通知书内容可反映，事实上魏女士从未与顾女士、杜先生协商解除买卖合同并至今仍不同意配合顾女士、杜先生撤销“网签”。靳律师认为，魏女士、何先生的上述一系列行为，均可见其在签订买卖合同后并无履行诚意，并从事“一房二卖”的行为以毁灭、侵害买方获得合同利益的权利。我国合同法规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。顾女士、杜先生要求解除买卖合同，依法有据，予以支持。买卖合同解除后，卖方收取的房款应当退还给买方。双方之间导致合同解除的责任在于魏女士、何先生，故顾女士、杜先生要求其按照合同约定承担违约责任，予以支持。买卖合同解除后，网上备案显然已无必要，当事人应当遵循诚信原则履行协助义务，顾女士、杜先生要求魏女士、何先生配合撤销网上备案，于法有据，予以支持。魏女士、何先生抗辩并主张顾女士、杜先生违约在先，与事实不符。即便顾女士、杜先生按合同约定期限支付第三期房款，买卖合同仍因被司法查封而履行不能，故魏女士、何先生在未能消除己方履行障碍前不享有合同单方解除权。魏女士、何先生的该项抗辩及主张，不予采信、支持。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。损害赔偿与支付违约金，两者都是承担合同责任的主要形式，顾女士、杜先生遭受的中介服务费损失，显然属于损害赔偿性质。根据上述合同法精神，补偿性违约金不足以补偿受害人所遭受的损失时，损害赔偿金与违约金才可同时适用。现顾女士、杜先生已获得合同约定的30万元违约金，靳律师认为其所遭受的损失总和并不高于违约金，故30万元违约金足以弥补其损失，顾女士、杜先生再行要求赔偿居间服务费，无合同依据及法律依据，不予支持。