房产交易限购政策——因政策不能购房，能否解除合同？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告张某一诉称：2016年8月17日，原、被告通过第三人天津某某物业顾问有限公司居间签订了《房产交易合同》及补充协议。《房产交易合同》约定，被告购买三原告位于天津市某某区某某小区XXX号房屋，建筑面积649平方米，成交价格为3000万元，定金200万元，2016年12月1日到房地产管理部门签署《天津市房产买卖协议》。原、被告双方签订《房产交易合同》时，诉争之房产权证尚未下发，后于2016年10月31日登记在原告范某三名下所有。因被告称急于用房，原告于签订《房产交易合同》后，遂将诉争房屋交付被告使用，但被告以资金短缺为由一直未向原告方支付定金及购房款，也未按期到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，现请求法院依法准许解除原、被告签订的《房产交易合同》;

　　被告辩称

　　被告朱某四辩称：因为合同解除的法律后果表现为恢复原状、采取补救措施以及赔偿损失，原告依据合同的约定要求支付违约金是没有法律依据的，因为该合同已由原、被告在诉讼中同意解除，解除后的法律后果涉及赔偿而不是违约金的问题，根据法律规定，违约金超过实际损失的30%视为过高。本案中，原告并未实际遭受实际损失，因此无从谈起经济赔偿。如果说原告有实际损失，也是在2016年8月17日-2016年10月份原告将房屋交付给被告，被告占有原告房屋近2个月期间的房租损失。

　　二.法院查明

　　经审理查明，原告范某三与张某一、张某二是母子关系，张某二与张某一是姐弟关系。诉争之房坐落天津市某某区某某小区XXX号，于2016年10月31日登记在原告范某三名下所有，建筑面积是642.9平方米。原告张某一、范某三、张某二与被告朱某四于2016年8月17日签订《房产交易合同》，约定由被告购买三原告坐落天津市某某区某某小区XXX号房屋，成交价格为30000000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币200000元。甲乙双方须于2016年12月1日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款29800000，甲方同意乙方采用一次性付款方式支付,乙方须于2016年12月2日前将剩余房款存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。甲乙双方定于定合同当日进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。

　　三原告与被告朱某四于签订上述《房产交易合同》当日签署了《补充协议》，2016年9月5日三原告与被告朱某四签订《补充协议》，约定乙方于2016年9月7日向甲方支付定金人民币750000元，并于2016年9月15日向甲方支付定金人民币8000000元，剩余房款21000000元，乙方以一次性的方式向甲方进行支付。2016年12月13日原告张某一与被告朱某四签订《补充协议》，约定被告朱某四最晚于2016年12月28日向原告张某一支付定金2000000元，如朱某四未能按以上期限支付定金的，则视为朱某四根本违约，需按约定承担违约责任。原告方依约将房屋交给被告使用，后被告于2016年10月搬出诉争之房。原告方于2017年2月22日以手机短信方式通知被告在2017年2月26日以前支付张某一等定金2000000元，如果未能支付，视为双方解除合同。被告朱某四至今未支付定金及购房款，现三原告起诉来院要求解除原、被告签订的《房产交易合同》并给付原告违约金及居间费。

　　上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料予以证实，经当庭质证，本院予以确认。

　　三.法院判决

　　原、被告签订的《房产交易合同》及补充协议于2017年2月26日解除;

　　四.律师点评

　　原、被告签订的《房产交易合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立有效，予以确认。根据《房产交易合同》第六条第五项约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关是并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年12月13日原告张某一与被告朱某四签订的《补充协议》中约定被告朱某四最晚于2016年12月28日向原告张某一支付定金2000000元，如朱某四未能按以上期限支付定金的，则视为朱某四根本违约，需按约定承担违约责任。《房产交易合同》签订后，原告方依约将诉争之房交付给被告使用，被告至今未按约定给付原告方定金2000000元及购房款，被告已构成根本违约，应当按照《房产交易合同》约定向三原告支付违约金3000000元。原告要求被告给付违约金3000000元之请求，予以支持。

　　原告方于2017年2月22日向被告朱某四手机发送短信，通知被告在2017年2月26日以前支付定金2000000元，如果未能支付，视为双方解除合同。被告逾期未向三原告支付定金2000000元，故原、被告双方的《房产交易合同》于2017年2月26日解除。被告以未收到短信为由提出抗辩，未提出相反的证据证明。被告主张在合同履行过程中，政府出台限购政策导致双方《房产交易合同》不能履行及合同解除后的法律后果涉及赔偿而不是违约金且原告方要求的违约金超过实际损失的30%，视为过高为由提出抗辩，与事实不符，证据不足，抗辩理由不成立，不给予支持。