房产交易合同——签订合同后发现未有购房资格，能否解除合同？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告李某一诉称，2000年10月31日，原告李某一、第三人李某二与四被告签订了房产交易协议，约定四被告将坐落于某某市某某区的房屋一幢转让给原告李某一、第三人李某二，整幢楼总售价为780000元，合同签名之日，原告李某一、第三人李某二按协议支付了购房款。2001年1月21日，原告李某七与第三人李某二经原告李某一同意，签订了房产买卖协议，约定将李某二名下的坐落于某某市某某区的房屋的权利转让给原告李某七，转让价格为400000元。2014年，原告与被告协商后，被告同意到公证处办理公证手续，但因2000年至今被告部分家庭成员变动等原因，被告一直未能提交全部的材料给永定县公证处，导致公证处至今无法出具公证书。

　　请求法院确认原告李某一、李某二与被告黄某三、苏某六、黄某四、黄某五于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李某七与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效;判令被告立即将坐落于某某市某某区的房屋所有权证和土地使用权证过户到原告名下;

　　被告辩称

　　被告黄某五辩称：诉争房屋是四被告及其配偶共有，被告苏某六未经其他共有人同意与二被答辩人签订房产交易协议，擅自处分共有财产的行为属无效行为，房产交易协议无效。根据原告证据房屋所有权证及公证书均证明，诉争房屋为四被告共有，另外，诉争房屋是四被告受赠取得，受赠时答辩人均有配偶，因此二答辩人的配偶也是诉争房屋的共有人。2000年10月31日房产交易协议上仅有苏某六的签名。被告黄某三、苏某六未经其他共有人同意，与被答辩人签订房产交易协议，擅自处分共有财产的行为属无效行为，房产交易协议无效。2001年1月21日房产买卖协议有效必须建立在2000年10月31日房产交易协议有效的基础上，而后者是无效合同，故房产买卖协议当然无效，因此，原告李某七不能取得诉争房屋的所有权，无权向答辩人主张合同义务。因此，被答辩人无权要求答辩人将诉争房屋过户到被答辩人名下。

　　二.法院查明

　　根据本院已确认的证据及法庭调查，可以认定以下事实：2000年10月31日，原告李某一及第三人李某二与被告黄某三、苏某六签订了房产交易协议，协议约定：被告将其位于X巷X号地号10段17X号共计11间房、建筑面积226.4平方米的房屋一幢出售给原告李某一及第三人李某二，售价为780000元，2000年10月31日付清价款，被告提供相关材料由原告李某一及第三人李某二到房地产交易所办理交易手续并由原告李某一及第三人李某二自行负担相关费用。原告李某一、第三人李某二及被告黄某三、苏某六及中介人黄某甲在协议上签名，被告黄某三、苏某六将被告黄某三、苏某六、黄某五、黄某四的身份证复印件、房屋所有权证原件、国有土地使用证原件、房屋共有权保持证原件、房屋共有权保持证原件、公证书、赠与书、黄某四委托书交与原告李某一及第三人李某二。

　　2000年10月31日，被告苏某六出具收条，注明收到本案涉诉房屋房款780000元。2001年1月21日，原告李某七与第三人李某二经原告李某一同意，签订了房产买卖协议，约定将第三人李某二名下上述房屋中的权利转让给原告李某七，转让价格为400000元，双方已履行完毕。原告自2001年起一直在上述房屋居住生活至今。因黄某三、苏某六、黄某四、黄某五申请办理委托书公证手续，公证处于2013年4月4日对黄某三、黄某四、黄某五，于2014年4月2日对苏某六分别作询问笔录，内容为：黄某三、苏某六、黄某四、黄某五在X巷X号共有房屋一幢。黄某三与苏某六于1983年登记结婚、于2003年登记离婚，黄某四与张坤全于1988年登记结婚、于2007年登记离婚，黄某四与刘某八于1991年登记结婚，上述房屋不属于夫妻共同财产，是黄某三、黄某四、黄某五和苏某六共有的共同财产;黄某三、苏某六、黄某四、黄某五因工作繁忙，无法亲自办理上述房屋的转让事宜，特委托黄某甲办理相关事宜;现需对委托书进行公证，因其他原因，未办理委托书公证。

　　三.法院判决

　　一、原告李某一、第三人李某二与被告黄某三、苏某六于2000年10月31日签订的《房产交易协议》及原告李某七与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效;

　　二、被告黄某三、苏某六、黄某五、黄某四于本判决生效之日起三十日内协助原告李某一、李某七将坐落于某某市某某区X巷X号的房屋所有权证和国有土地使用权证过户到原告李某一、李某七名下;

　　四.律师点评

　　合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议;依法成立的合同，受法律保护;当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告李某一、第三人李某二与被告苏某六及持有被告黄某四、黄某五委托书的被告黄某三于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李某七与第三人李某二于2001年1月21日签订的房产买卖协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，对各方当事人具有法律约束力。原告主张本案房产交易协议及房产买卖协议有效、被告应按协议约定协助原告将涉诉房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下，符合法律规定，应予以支持。

　　本案涉诉房屋是案外人曹某九、吕某十于1991年8月16日赠与反诉第三人黄某三、苏某六夫妇及被告黄某四、黄某五共有，符合《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项规定的“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”的情形，被告黄某四、黄某五主张其配偶也属本案涉诉房屋共有人，无事实和法律依据，不予支持。

　　被告黄某四、黄某五在反诉第三人黄某三、苏某六与原告李某一和第三人李某二签订房产交易协议前出具委托书委托第三人黄某三全权处理本案涉诉房屋的房地产权，同时两被告在其2014年间欲办理委托书公证时的受委托人是2000年10月31日签订房产交易协议时的中介人黄某甲，并且原告李某一、第三人李某二及原告李某七已付清相应价款，原告自2001年起一直在本案涉诉房屋居住生活至今，由此可认定2000年10月31日对本案涉诉房屋的交易经两被告的同意，现两被告主张2000年10月31日原告李某一、第三人李某二与第三人黄某三、苏某六签订的房产交易协议及2001年1月21日原告李某七与第三人李某二签订的房产买卖协议无效，无事实和法律依据，不予支持，应予驳回。