房产交易纠纷——未按约定是否办理过户，能否取消交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：二被告是夫妻关系。2015年10月5日，原、被告在中介参与下签订了房屋买卖合同，二被告将其所有的坐落于某某市某某区某某镇某某小区XX1号房屋转让给原告，价款是63万元。合同签订当日，原告即支付了被告2万定金，同时双方就交易方式进行了约定。2015年10月15日，即合同约定交易日当天，原告为完成交易准时备好所有材料等待被告一同前往房管处办理过户手续，但被告以各种理由推辞不愿前来。原告及中介也多次联系被告，要求及时办理过户，被告总是以各种理由拒绝办理过户。被告也从未向原告出示合理合法证明无法及时履行合同的证据。被告的行为已构成根本性违约，严重影响了原告本次购房利益的实现。原告为了维护自己的合法权益，现请求法院确认因被告悔约解除双方签订的商品房转让合同;被告双倍返还原告定金40000元;

　　被告辩称

　　被告辩称：被告不同意原告的诉求。被告要求原告继续履行合同。根据双方合同约定，原告应在2015年10月10日向被告告知其征信情况，但原告没有履行先履行合同义务;原告明知本案所涉房屋尚存在银行贷款未还清，但合同仅约定了6天的交易时间，导致被告没时间还清银行贷款;根据相关政策规定，购买商品房办理按揭贷款应达到一定的首付比例，双方合同约定的首付款远远低于相关规定，被告担心原告的履约能力，因此要求原告协商满足相关的条件，被告才能将房屋过户给原告。

　　二.法院查明

　　经审理，本院认定案件事实如下：2015年10月5日，原、被告签订房屋买卖合同，约定二被告将其所有的位于某某市某某小区XX1号房屋转让给原告，转让价款是63万元，合同签订当日支付定金12万元，余款分两次付清，于2015年10月15日前支付9万元，2015年11月30日前通过银行贷款支付52万元。双方还约定2015年10月15日办理房屋契税交易，被告将房屋过户给原告。合同签订后，原告悔约的，应及时告知被告，购房定金归被告所有;被告悔约的，应及时通知原告，并在悔约之日起7日内双方返还原告购房定金。原告在2015年10月10日前确定征信是否影响公积金贷款，如遇影响造成贷款不成功，双方约定此合同无效，不作违约处理等。后原告于2015年10月5日支付被告购房定金2万元，被告李某二向原告出具了收条。

　　其后，由于被告一直未出面，双方未能如约在2015年10月15日进行交易。2015年10月15日至2015年10月19日之间，原告多次通过手机短信及电话跟被告联系，表达继续履行合同的意愿，要求被告在10月19日之前明确告知房产交易时间，若被告明确不继续交易，则将2万元定金返还原告即可。被告则称中介参与订立的合同存在欺诈，中介明知被告的房产存在贷款未还清，约定的交易时间过短导致被告来不及归还银行贷款。被告并未明确答复原告是否继续交易。原告于2015年10月29日再次短信告知被告，表示若被告愿意继续交易，则明确交易时间;若被告不愿继续交易，则退还原告定金2万元，否则原告将诉诸法律解决。之后，被告委托案外人曹某与原告沟通，被告方表示需要重新就合同条款进行协商达成一致意见后才能继续交易。

　　另查明，原告曾于2015年10月22日委托律师发函被告，表示原告曾按照合同约定于2015年10月15日携首付款9万元及相关材料去办理交易手续，但由于被告无理由不到场且经多次协商未果，被告以多种理由推脱导致合同不能履行，故要求解除双方签订的购房合同，并由被告双倍返还原告已付定金共计4万元。

　　三.法院判决

　　一、解除原告叶某一与被告李某二、周某三于2015年10月5日签订的房屋转让合同;

　　二、被告李某二、周某三于本判决生效后十日内返还原告叶某一双倍定金共计40000元。

　　四.律师点评

　　本案中原、被告之间签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自权利义务。双方均陈述曾约定于2015年10月15日由原告支付被告房款9万元，并由被告协助原告办理房产交易手续。然而被告未在双方约定的时间前往办理房产交易手续，被告未在约定时间办理房产交易手续的理由系双方约定的房产交易时间过短，导致其不能及时办理银行贷款偿还事宜。办理房产过户之前需还清该房产上尚欠的银行贷款属于一般的交易惯例，被告作为完全民事行为能力人，其在合同上同意在2015年10月15日办理房产交易手续，应视为其对自己房产上偿还银行贷款事宜已进行过全盘考虑及妥善安排，现其以合同约定的交易时间太过仓促导致其无法及时归还贷款为由进行抗辩，显然缺乏说服力。

　　再者，约定的交易时间过后，原告曾多次催促被告尽早确定交易时间或明确告知原告是否继续进行交易，如若是因贷款未能还清导致房产无法进行交易，被告完全可以基于此明确告知原告继续交易的时间以促成双方交易的完成，然而被告一直未能明确予以答复，而是表示需双方就合同条款进行调整后方能继续交易，被告以自己的行为表示不愿继续履行双方之前签订的房屋转让合同，故对于原告要求解除合同，并要求被告双倍返还已付定金的主张，予以支持。

　　至于被告抗辩的原告未告知被告其征信情况，该项约定视为双方订立的合同属于附生效条件的合同，即原告若不能办理公积金贷款，则双方的合同视为不发生法律效力且双方均不作违约处理。合同履行过程中原告多次催促被告履行合同，应视为原告已明确了自己征信情况不影响公积金贷款，故双方合同发生法律效力，可以继续履行，被告一直未主张合同未生效，且现被告亦未能提供证据证明原告的征信情况存在问题导致不能办理银行贷款，故对于被告的该项抗辩理由不予采信。

　　关于被告提出的双方约定的付款比例不符合相关政策规定，被告以此怀疑原告的履约能力，被告在原告敦促履行合同时并未以此提出抗辩，且原告表示有能力支付超出约定首付款部分的款项以保证交易的顺利进行，现被告并未提供证据证明由于原告的履约能力存在问题导致双方合同不能继续履行，故对于被告的该项抗辩，不予采信。