借名买房纠纷——实际买房人能否直接依据借名买房合同主张所有权？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李某一诉称：刘某一系我哥哥好友。2008年5月，被告柯某一、刘某一夫妇找到我哥称其可以得到所在单位购房指标，可将指标转让给我。我与其进行了口头约定，约定柯某一将指标转让给我，由我实际出资购买房屋，房屋交付后由我实际居住使用，房产证发放后过户至我名下。

　　2008年6月开始，我多次向刘某一转账共计80万元，之后为表示感谢还给其感谢费6000元。

　　2009年3月，柯某一以其名义与北京市a单位签订购房协议，购买位于北京市×房屋，房屋总价款60万元。2010年，房屋交付，我将房屋进行出租，后一直居住在此，房屋的各项生活费用也是由我交纳。

　　此外，柯某一也曾将我诉至法院要求确认借名买房合同无效，在该案中柯某一认可双方借名买房的约定，也承认案涉房屋是由原告出资，房屋由原告居住使用、交纳各项费用。

　　案涉房屋性质为“按经济适用房管理”，房管部门明确可以上市交易，双方的合同合法有效。我对此请求被告协助我办理房屋过户手续，但是其拒绝配合，现请求法院：判令被告柯某一协助原告李某一将位于北京市×房屋及地下车位变更至原告李某一名下。

　　二、被告辩称

　　被告柯某一辩称：被告不同意原告的诉讼请求。被告与原告根本不认识，原告称与我有买卖合同，根据我的要求将钱打到别人银行账户上，且自己不获利益，这不符合常理。原告称存在买卖合同是编造谎言，达到自己目的。购房款是我自己支付的，我才是房屋的实际所有权人。

　　第三人刘某一述称：原告哥哥系我好友，其多次托我在京购买一个指标房，但是我一直没有答应，后来他听说案涉房屋所在小区有指标房，便又和我商量，但是我因没有指标便没有买，李某一前后给我打款80万元，但是房屋并没有买，我向李某一退钱，他也不要，因其还想要柯某一的房屋。

　　案涉房屋是柯某一2008年购买，但是此时我与柯某一早已离婚，本案与柯某一无任何关系，房子是柯某一的，我无权处置案涉房屋。

　　三、审理查明

　　柯某一与刘某一2005年4月2日离婚，2015年12月22日复婚。

　　2009年3月10日，柯某一与a单位签订《购房协议》，约定购买北京市×房屋，房屋总价款60万元。柯某一支付了购房款，房屋已经交付。2015年4月20日，柯某一取得案涉房屋产权证明文件，房屋性质为按经济适用住房管理。2011年2月15日，北京市规定“对于无法提供连续5年(含)以上纳税证明或缴纳社保证明的非北京市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。”

　　2008年至2010年，李某一多次向刘某一转账付款80万元。刘某一称，我将此卡交给了柯某一，柯某一取了60万元支付了购房款，但是这是柯某一向我借的。柯某一称我只用了45万元，购买了房屋但是已经偿还。

　　柯某一在庭审中认可案涉房屋的部分取暖费、物业费均是由李某一交纳，但不知道是为李某一购房，只是知道借名买房的事，欠款都打到刘某一账户。

　　2015年3月，柯某一将李某一诉至本院，请求确认双方的买卖合同无效，在诉讼中称案涉房屋的购房款是由李某一出资，但合同违反了法律强制性规定。刘某一作为柯某一的诉讼代理人称，李某一借用柯某一的名义购买×房屋，由李某一实际出资。房屋登记在柯某一名下后，再转移至李某一名下，但现在因限购政策出台，无法进行产权转移登记，所以请求确认买卖合同无效。后又撤诉。柯某一、刘某一认可此案起诉时基于柯某一的意思，起诉书、授权委托书是由刘某一代柯某一签署，撤诉申请书是由柯某一签署。

　　李某一为证明其对案涉房屋的居住使用情况申请王某一、王某二出庭作证。王某一为案涉房屋同楼层住户，称房屋先是对外出租了2年，到期后就一直由原告居住，原告要是在外地会拜托我照看房子。王某二称，房屋交付后，原告委托我出租案涉房屋，也委托过我去找被告取购房合同、电费卡等。后因要办房产证，所以我又把购房合同给了被告，但是被告反悔。被告和第三人离婚后还居住在一起。被告当时说过购房款是由李某一支付。但对上述证言，柯某一、刘某一均不认可。

　　李某一主张地下车位过户，经查，该车库无单独产权，也未在《购房协议》中体现。

　　四、法院判决

　　(一)被告柯某一协助原告李某一办理北京市×房屋的产权转移登记手续，将房屋过户至李某一名下自本判决生效后七日内执行;

　　(二)驳回原告李某一其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　第一，本案是否存在借名买房事实

　　经过法院审理可知，柯某一在另案诉讼中，认可其与李某一之间存在借名买房，虽然部分文书非本人签字，但是其表示起诉是其本人意思，刘某一对此也认可。柯某一在此案中对于借名买房的意思表示已经构成对相关事实的自认。而且，柯某一在此案审理中表示，其知道借名买房的事，但是不知道实际购买人未李某一，这表明诉讼房屋至少存在借名买房的客观事实。

　　李某一向刘某一账户打款共计80万元，虽然刘某一、柯某一所称刷卡的数额不一且称这笔钱是借的，已经偿还。但是二人未提供证据证明，对此项主张不予采信。同时也证明柯某一在交纳房款时使用了李某一打入刘某一账户中的款项。

　　根据当事人提交的证据、人民法院审理可知，案涉房屋一直由李某一居住使用、管理，而且柯某一也认可部分取暖费和物业费由李某一交纳。

　　综上所述，从房屋出资、使用及生活费用交纳等各方面可以认定李某一和柯某一之间存在借名买房的合同关系，李某一为案涉房屋的实际购买人。

　　第二，案涉房屋是否受上市交易限制

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　本案中，柯某一、李某一达成借名买房的合意和主要付款义务的履行时间在限购政策出台前，该合同不应因限购政策而解除。所以案涉房屋虽按经济适用房管理，但并不受公开销售的经济适用房入市交易的限制。既然合同合法有效，那么双方应当受合同约束，继续履行合同。对李某一要求将案涉房屋过户至其名下的主张应予支持。

　　第三，关于地下车位的过户

　　地下车库并没有单独产权，在《购房协议》中也未提及，所以对于李某一要求将地下车位过户至李某一名下，不予支持。

　　据此，人民法院事实认定、判决正确。