房产拆迁纠纷——不当得利的拆迁补偿，是否需要偿还？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告李某一诉称：原告拥有一处位于南京市某某开发区某某社区某某河边的房产，该房产于1995年初次建造，原告为了承包鱼塘、养牛、养猪，故在随后的3-5年内不断扩建至八间房屋及一排猪厩，总面积达400平米左右。2014年10月，该房屋面临拆迁，就委托被告办理房产拆迁的相关事宜。但被告于房产拆迁后，只给了原告一张160000元支票，严重偏离正常的补偿幅度，且原告听说其他户的同批次相似面积拆迁房产至少可以补偿到460000元，即询问被告其中缘由，但被告对于原告的追问采取敷衍进而逃避的态度。据此，原告认为被告非法侵吞了原告的房产拆迁补偿款，遂诉至法院，请求判令被告返还不当得利款320920元。

　　被告辩称

　　被告顾某二辩称：案涉房屋、牛棚等大部分均是被告所有，原告当初仅有两间小房子，被告于2000年左右紧靠原告房屋开始搭建牛棚用于养牛，因原告为被告养牛，被告还向原告支付工资。2003年，被告在原某某村北面的牛脯厂拆迁，无法继续生产经营，便将自己的牛脯厂迁至案涉被拆迁处，并进行扩建，主要用于养牛、屠宰牛和生产经营，原告对此从未提出异议。被告所占的房屋份额比原告多，2014年拆迁时，正是因为有被告的牛脯厂才能补偿275920元;原告所诉拆迁款40余万元不属实，且原告对于被告负责拆迁并取得275000余元拆迁补偿款是知情的，被告考虑到原告多年养牛的辛苦和对被告牛脯厂的支持以及年老体弱，从拆迁款中拿出155000元给原告，原告是很满意和感激的。

　　二.法院查明

　　根据双方当事人的陈述及本案的相关证据，本院认定事实如下：一、原告李某一为南京市某某区某某街道某某社区居民，被告顾某二原是某某社区书记。1995年，原告为了承包鱼塘、养猪等在位于某某社区内的某某河边田地上开始建造房屋，后期该处陆续又进行了扩建。2003年，被告在原某某村北面的牛脯厂被拆迁，无法继续经营，随后，被告将牛脯厂迁至原告房屋处经营。案涉房屋无相应的建房审批手续。

　　2008年12月9日，相关部门对某某河沿线房屋、附着物进行了调查，并形成《某某河防洪治理近期工程建设征地农村居民人口、房屋调查表》，该调查表载明，案涉房屋的产权人为李某一，面积为248平方米，并备注为披棚、杀牛用房。

　　2014年1月1日，因某某河防洪治理工程建设需要，案涉房屋面临拆迁，被告作为案涉房屋所有人签订了一份《房屋搬迁补偿协议书》，该协议书明确被拆迁房屋建筑面积为232平方米，拆迁补偿款为275920元。协议签订后，案涉房屋被拆除，被告领取了上述拆迁补偿款。而后，被告在将补偿款中的160000元支付给原告。

　　本院调取的用于支付前述拆迁补偿款的银行转账支票存根显示的拆迁款金额虽为475920元，但根据某某河整治拆迁造折清单及相关会计账本，该笔款项中含有案外人李某五的补偿款200000元。同时，被告开户行为某某支行的存折及被告签字的领条均显示，被告领取的拆迁补偿款为275920元，且于2014年1月27日存入被告账户。

　　在本案审理过程中，本院就案涉房屋向某某社区进行了调查，相关社区负责人称，因案涉被拆迁房屋无产权证，且不在居民区，无法调查了解，根据表面情况，因顾某二在该处养牛，即认定顾某二为房屋的产权人，拆迁时也是由顾某二和社区谈的，李某一并没有找过社区。

　　三.法院判决

　　被告顾某二于本判决生效之日起十日内返还原告李某一不当得利款115920元;

　　四.律师点评

　　不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉被拆迁房屋的权利人是谁，被告取得部分拆迁补偿款是否构成不当得利。原告主张全部由其建造，而被告则称房屋虽由原告初建，但仅有小部分属于原告，绝大部分为其后期扩建。

　　对此，案涉房屋的权利人应为原告李某一，被告顾某二取得案涉拆迁补偿款没有合法根据，构成不当得利，应予返还，理由如下：1.案涉被拆迁房屋系由原告于90年代初建，被告于2003年将自己的牛脯厂迁至该处，是双方均认可的事实;2.2008年12月9日形成的《某某河防洪治理近期工程建设征地农村居民人口、房屋调查表》记载案涉房屋的产权人为李某一，而被告称其因时任社区书记不好在调查表上签字，便让其他人在该调查表的户主签字处代签了原告的名字，不符合常理;3.《房屋搬迁补偿协议书》中，案涉被拆迁房屋虽被认定为顾某二所有，但该认定仅仅是基于其在被拆迁房屋处养牛，社区等相关部门并未进行深入调查了解;4.案涉被拆迁房屋200多平方米，而被告称原告所建房屋仅有十二、三平方米，在此情况下，被告若为房屋权利人，却仅仅因为考虑到原告多年养牛的辛苦等原因，即给予原告一半以上的拆迁补偿款160000元，亦有悖常理。

　　综上，被告关于其为房屋权利人的陈述可信度不高，而原告的陈述更具合理性。在2008年形成的原始房屋调查表认定案涉被拆迁房屋权利人为原告的情况下，被告并未能向本院提供充分有效的证据其为房屋权利人，故其取得案涉拆迁补偿款没有合法根据，构成不当得利，应予返还。根据《房屋搬迁补偿协议书》，案涉房屋拆迁补偿款为275920元，原告主张拆迁补偿款475920元，缺乏事实依据，不予采纳。扣除被告已向原告支付的160000元后，被告还应向原告返还115920元。