房产交易合同纠纷——借名买房，共同出资者是否同时拥有产权？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　上诉人诉称

　　苏某一认为，一审法院认定事实错误、适用法律不当，且一审判决后形成新证据，可以证明双方不存在共同投资买房的事实。一、一审判决后形成新的证据可以证明可以证明双方不存在共同投资买房的事实，该证据对案件事实认定有重大影响。

　　严某一出借给苏某一购房首付款，出借方式为让苏某一买房时带财务记账。

　　2018年严某一多次找苏某一父母催要首付款。

　　装修款非投资款。严某一因看房屋闲置，避免浪费，故与苏某一约定让严某一之子符某一装修后入住，装修费用折抵房租，多出部分苏某一可以按照使用年限折旧支付。

　　一审判决后,有八个无利害关系人出具证人证言,证明内容与严某一上述所自认事实可以相互印证。

　　一审法院在仅有与严春江有利害关系的证人证言(一为严春江儿子、另一为严春江公司员工)认定案涉房屋为双方共同投资购买,该事实认定错误。

　　综上所述，苏某一认为，原审法院有认定事实错误，适用法律不当，且一审判决后形成新证据证明双方系借款买房。

　　被上诉人辩称

　　一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

　　1、一审判决认定事实清楚。一审判决认定：“虽然是以被告的名义签订的商品房买卖合同并办理按揭贷款，但是，原告不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等费用，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等行为，并且，涉案房屋的装修涉及选材也都由原告负责，涉案房屋也一直由原告实际居住使用，结合以上事实及证人证言，足以证明原告与被告之间存在共同投资购买涉案房屋的事实。

　　”众所周知，打官司就是打证据。一审法院判决认定的事实，每一项均有相应的证据支持，且证据之间相互佐证，形成证据链。

　　本案中，严某一从选房、首付款及相关费用、房屋的装修、实际使用、房屋的出售等行为充分表明，严某一实际控制涉案房屋，这一事实不可改变。显然，一审判决认定本案事实的过程，符合上述精神和原则。2、一审判决适用法律正确。鉴于一审判决事实认定准确，其适用的《合同法》第5条，《民事诉讼法解释》第90条，第108条的规定完全正确。二、关于借名买房。

　　借名买房的核心是“借名”，而“借名”是泛指那些基于某种原因，不将自己的名字显现在某些法律文件之中或者借用他人名字以替代自己名字的一种现象。近些年来，房屋纠纷案件中此种现象很多，故形成了借名买房之说。

　　实践中，有完全借名买房的(房款由借名人全款支付)，有部分借名买房的(借名人与被借名人各付一定比例房款)。

　　苏某一在上诉状所述之理由，有可能发生在租赁关系中，而本案不是。

　　现在，苏某一试图在二审中推翻自己的行为，这是违反诚信原则，且也为“禁止反悔”原则所否定的。综上所述，严某一认为：本案中，无论是所谓“借款关系”还是“赠与关系”，均无法解释和否定为什么严某一自始至终主导，参与选房、付款、装修、使用、出售等一系列行为。答案只要有一个，即双方形成的是共同投资购房关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，苏某一的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二.法院查明

　　一审法院查明

　　十多年前，苏某一在严某一家当保姆，严某一的儿子符某一上大学后，苏某一就留在严某一成立的公司工作。

　　2013年5月，严某一发现海口市的商品房具有投资价值，便产生了投资购房的想法。因严某一自身年龄较大，贷款有困难，于是，严某一就与苏某一口头商定，由严某一支付购房首付款、装修款等费用，由苏某一办理按揭贷款并偿还贷款，双方共同投资购买位于海口市xx房屋一套，待房屋升值后出售获取收益。

　　2013年7月11日，苏某一以其名义与xx建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于海口市xx区xx房屋，建筑面积为91.63平方米，购房总价款为889858元，付款方式为签订合同当日支付首付款(含定金)269858元，余款62万元由买受人向贷款银行申请按揭支付。

　　同日，严某一向xx建设开发有限公司支付涉案房屋的购房首付款249858元。2014年5月20日，苏某一以其名xx银行股份有限公司海口市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，向该行贷款62万元用于支付涉案房屋的购房款。

　　2018年3月，海口市的房价上涨，严某一与苏某一商量后决定将涉案房屋出售。严某一的儿子到房屋销售中介机构联系涉案房屋的出售事宜。2018年5月22日，在严某一的陪同下，苏某一以其名义作为出卖人与买受人(系案外人)及居间方(海南xx房地产股份有限公司)共同签订了涉案房屋的《房产买卖居间合同》，其中约定：涉案房屋的成交价为230万元，房屋的贷款余额由买方首付款偿还。

　　2014年6月26日至2018年5月29日期间，苏某一按月偿还银行按揭贷款共计169086.09元。之后，买受人将购房款230万元支付给了苏某一(其中585468.86元由买受人直接转到苏海金的xx银行股份有限公司的按揭贷款账户，用于清偿涉案房屋的剩余贷款)。

　　2018年7月19日至25日期间，苏某一通过银行转账方式支付给严某一48万元。之后，严某一与苏某一发生纠纷，严某一遂于2019年4月3日向一审法院提起诉讼。

　　二审法院查明

　　本院查明的事实与一审法院查明的事实一致

　　三.法院判决

　　1维持海口市美兰区人民法院(2019)琼xx民初xx号民事判决第一项;

　　2撤销海口市美兰区人民法院(2019)琼xx民初xx号民事判决第三项;

　　3变更海口市美兰区人民法院(2019)琼xx民初xx号民事判决第二项为：“限苏某一于本判决发生法律效力之日起十日内向严某一支付卖房款509000元”;

　　4驳回苏某一的其他上诉请求。

　　四.律师点评

　　一、关于双方当事人是否存在共同投资买房的问题。

　　苏某一上诉主张涉案房屋的首付款系严某一的借款，双方并不存在共同出资买房的事实。对此，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

　　”故苏某一应当对严某一所支付的购房首付款属于向其借款承担举证责任。就本案现有的证据来看，难以认定苏某一与严某一就涉案房产的首付款达成借贷合意，亦无证据证实双方对还款期限、支付方式等内容进行约定，故苏某一理应承担举证不能的不利后果，苏某一上诉主张双方属于借款关系理由不充分，应不予支持。

　　本案中，结合涉案签订、履行、装修、使用的事实来看，虽然由苏某一与开发商签订的商品房买卖合同并向银行办理按揭贷款，涉案房屋登记在苏某一名下。但是，严春江不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等款项，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等环节，并且，涉案房屋的装修也由严某一负责，涉案房屋也一直由严某一实际居住使用。

　　故一审法院确认严某一与苏某一之间存在共同投资购买涉案房屋的事实，并无不当，应予以支持。