房产交易合同纠纷——没有书面说明是否成本借名买房？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　上诉人诉称

　　一、李某一、龙某一所称的借名买房不符合事实，没有依据。

　　(一)借名买房的理由不成立。龙某一一审称借名买房的理由是余某一要提取住房公积金，并无此事。

　　(二)借名买房无书面约定，亦无证人证实。

　　(三)借名买房明显违背常理。诉争房屋价值近80万，属大额投资，不仅涉及龙某一、余某一两兄弟的利益，还涉及李某一的利益，双方没有书面约定，没有家庭成员的见证，违背常理。李某一和龙某一于2016年8月2日协议离婚时，明确约定无财产分割，如果是借名买房，不可能在离婚时对夫妻共同财产不进行分割，反而在离婚之后才进行主张，此举亦违背常理。

　　(四)李某一、龙某一提供的证据不能证明借名买房的事实。

　　龙某一提供向广元市xx置业有限公司(以下简称xx公司)转款759225元的凭据，以证明其为出资人，而余某一也举出证人证言，母亲余某二证实，余某一委托龙某一在广元买房，在泸州家中将80万现金交与龙某一，通过龙某一的帐户支付购房款只是余某一委托龙某一在外地买房的支付方式。

　　余某一还提供家中保险柜的购买凭据、喻某一向龙某一借款150万的借条原件、工商银行400万元存款凭证和转帐凭证、龙某一向人民法院提交的反诉状，证明余某一家中有存放大额现金的条件，以及和龙伟之间有委托放贷等经济往来、大额现金往来。

　　余某一所举证据可以证明余某一以现金方式委托龙伟购房是符合事实的。

　　余某一提交的不动产权属证书证明余某一享有诉争房屋的物权，公证书证明余某一委托龙某一办理诉争房屋的接房、纳税、办理产权等事宜，离婚协议书证明李某一、龙某一不是诉争房屋的真实权利人，均证实了余某一才是诉争房屋的真实权利人。

　　被上诉人辩称

　　余某一提起上诉的理由不能成立，一审判决正确，应予维持。

　　理由是：龙某一借名买房，是因为余某一提出提取公积金的请求，龙某一为规避多套房的纳税标准问题，双方因而协商一致，由龙某一出资以余某一的名义购房。

　　后龙某一分三次支付购房款购买了诉争房屋，并接收了房屋。龙某一与余某一之间是否有经济往来，与本案并无关联。上诉人举证的核心问题是余某一支付80万元给龙某一，该份证据是上诉人的代理律师制作的一份调查笔录，具有一定的偏向性，即便证言以公证的形式出示，也不能保证证言内容的真实性。至于余某一提交的委托书，委托内容仅为委托接房，并非委托购房。根据房地产交易流程和交易习惯，无论由谁实际出资，房产证和发票上的姓名都与购房合同上的姓名一致，故不能仅以房产证和发票作为产权依据。

　　被上诉人龙某一辩称

　　上诉人若系自行购房，完全可以通过银行转账的方式直接向开发商支付房款，无需由被上诉人经手办理，上诉人的说法纯属捏造。其余理由与李莎的答辩意见一致。请求驳回上诉，维持原判。

　　二.法院查明

　　原审法院查明

　　2011年5月28日，龙某一以其账户向xx公司汇款100000元。

　　2011年7月4日，龙某一以其账户向xx公司汇款240000元。2011年7月7日，龙某一以其账户向xx公司汇款419225元。2011年9月10日，龙某一以其胞弟余某一的名义与xx公司订立《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买位于广元市xx区xx住宅，建筑面积119.92平方米，其中套内建筑面积92.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.77平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8239.01元。

　　2015年4月15日，后由李某一对该房屋进行了装修。装修完成后该房屋由李某一、龙某一占有使用至今，在使用该诉争房屋过程中，李某一、龙某一还交纳了物管费、垃圾清运费等费用。

　　2016年8月9日，龙某一对诉争房屋提出异议登记。李某一、龙某一于2016年8月16日，诉至一审法院。一审庭审过程中，余某一认可合同并非其本人与xx公司签订，而是由龙某一与xx公司签订，签名捺印人均为龙某一。余某一否认与李某一、龙某一存在借名买房的关系，主张系其委托李某一、龙某一买房签订购房合同，其将房款以现金的形式交给龙某一，由龙某一办理购房事宜。李某一、龙某一已于2016年8月2日解除婚姻关系。李某一以自己的名义在诉争房屋所在的小区购买了车位。余某一于2006年离婚后至今未再婚。

　　二审法院查明

　　李某一与龙某一曾系夫妻关系，于2011年4月26日登记结婚，2016年8月2日登记离婚。龙某一与余某一系同胞兄弟关系。

　　2011年9月10日，龙某一以余某一的名义与xx公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定余某一作为买受人购买xx公司出售的位于广元市xx区xx住宅，建筑面积119.92平方米，总价款759225元。

　　此前，龙某一已于同年5月28日、7月4日、7月7日，分三次通过银行转帐的方式向正黄公司交清购房款759225元。

　　诉讼中，李某一、龙某一陈述诉争房屋系借用余某一的名义购买，借名买房的动因是为了帮助余某一提取其名下的住房公积金。余某一对此予以否认。经查，余某一名下的住房公积金截止2011年6月30日，余额为7511.72元，此前余某一已于2010年12月13日以购买住房为名提取公积金27000元。余某一陈述双方之间仅为委托关系，余某一将房款以现金的形式交给龙某一，委托龙某一办理购房及产权登记等相关事宜。

　　三.法院判决

　　撤销四川省广元市xx区人民法院民事判决;

　　二、驳回李某一、龙某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　本案解决的是案涉房屋的确权问题，依照《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，案涉房屋登记在余某一名下，应首先推定余某一为案涉房屋的所有权人。

　　现李莎、龙某一主张其为案涉房屋的真实权利人，应当承担对案涉房屋享有物权的举证责任。双方对于是借名买房还是委托买房的事实存在争议，涉及两个方面的问题，一是有无借名或者委托的意思表示，二是由谁实际出资。

　　关于实际出资的问题。事实查明，龙某一在签订购房合同前已通过银行转帐方式付清全部购房款。余某一的抗辩理由是，其以现金形式交给龙某一房款，委托龙某一办理购房。余某一对此提交了对余某二的调查笔录，余某一证实龙某一曾向余某一推荐在广元投资购房，之后又见到余某一交给龙某一现金，经了解金额80万用于余庆在广元购房。相比而言，毋庸置疑，对于出资问题，龙某一的举证占据优势。

　　但余某一的举证亦不能完全排除其合理性。证人余定清身份特殊，作为龙某一、余某一的生母，与双方均系母子关系，其证言的可信度不能完全排除，余某二虽不能直接证明款项金额，但在一定程度上证实了余某一存在自行出资购房的可能性。

　　鉴于此，龙某一、李某一既缺乏证明借名买房合意的充分证据，出资方面又存在合理怀疑，故不能认定为借名买房关系。即使龙某一确系实际出资人，与余某一之间存在的亦可能是其他法律关系，可另案主张，在本案中主张确认房屋权属归其所有，所举证据不足以推翻房屋登记的效力。

　　综上，李某一、龙某一主张确认其为案涉房屋的真实权利人，举证不充分，不足以推翻余某一在房管部门的权属登记，其诉讼请求应不予支持。