购房款被截留，客户能否成功收房？

在房产交易和租赁领域，各类纠纷时有发生。从2021年开始执业的俞雯律师，执业于北京大成（南京）律师事务所，服务地区为南京，她已承办案件逾300件，尤其擅长房产纠纷。下面通过几个案例来了解她处理相关案件的过程。

先看一起租赁合同纠纷案件。原告马鞍山市XX（经营者黄XX）与被告石XX签订《钢管扣件租赁合同》，约定为石XX承建的“壹号院”工程提供钢管、扣件。合同履行期间，石XX委托章XX代为提取租赁物并签收，但石XX未按时归还租赁物并支付租金。原告将石XX、章XX及担保方安徽省XX公司诉至法院，请求判令归还租赁物、支付租金并由担保方承担连带责任。

这起案件的办案难点不少。首先，要证明石XX与章XX之间存在委托代理关系，这需要收集相关证据来支撑。其次，原告在履约过程中未及时取得石XX书面确认，导致损失扩大，责任划分存在争议。再者，担保方的责任认定也需要依据法律准确判断。

俞雯作为被告章XX的委托诉讼代理人之一，凭借其在房产及合同纠纷领域丰富的办案经验，开始了破局行动。她仔细收集通话记录、租赁单据等证据，结合当事人之间的交易习惯，形成完整的证据链来证明石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系。在庭审中，她依据这些证据进行有力辩论。一审法院认定石XX与章XX之间成立口头委托代理关系，章XX代为提取租赁物的行为属代理行为，民事责任应由石XX承担。同时考虑到原告的过错，对租金请求予以部分支持。石XX不服一审判决提起上诉，二审法院经审理认为根据相关证据可以认定委托代理关系，维持了原判。

类似的对证据的精准把握和运用，在另一起房屋买卖合同纠纷案件中也得到了体现。原告徐XX、王某某因房屋买卖合同纠纷，起诉被告胡XX、谭XX。原告诉请被告协助将位于南京市雨花台区的不动产变更登记至原告徐XX名下，支付违约金，并承担案件受理费及保全费。

这起案件的难点在于房屋处于查封状态，如何打破过户僵局，以及如何平衡双方的利益。俞雯作为被告胡XX、谭XX的委托诉讼代理人，在案件审理过程中，积极与原告沟通协商。她充分考虑到双方的诉求和实际情况，在法院主持调解时，提出合理的调解方案。最终双方达成调解协议，被告于房屋解除查封后三日内配合原告办理过户手续，原告于办理过户当天向被告支付增加的购房款16万元，若被告不配合过户需支付违约金40万元，双方就本案纠纷再无其他争议。

再看一起商品房预售合同纠纷案件。原告张某某与被告南京XX公司、XX公司、第三人江苏XX公司因商品房预售合同纠纷产生诉讼。原告主张被告交付商铺、协助办理产权登记并支付逾期交房违约金，被告则辩称原告未支付全部购房款、XX公司涉嫌犯罪，并主张疫情影响导致延期交付不应担责。

这起案件的难点在于判断XX公司的行为是否构成表见代理，原告是否已支付全部购房款，以及疫情影响是否构成免责事由。俞雯律师及冒某某律师作为原告的委托诉讼代理人，在庭审中围绕这些争议焦点展开辩论。他们收集了原告向XX公司支付购房款的相关证据，证明XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，其行为构成表见代理，对被告具有约束力，原告已支付全部购房款。同时，他们也分析了疫情对施工进度的影响以及原告付款过程中的情况。最终，法院判决被告南京XX公司向原告交付商铺，并协助办理产权登记手续，驳回了原告逾期交房违约金及要求XX公司承担连带责任的请求。

律师价值

在上述案件中，俞雯律师展现出了多方面的独特作用。在证据重构方面，她能够从众多散落的证据材料中，如通话记录、租赁单据、付款凭证等，拼出完整的证据链条，准确证明当事人之间的法律关系和责任承担。在时机把握上，无论是在庭审辩论阶段，还是在调解过程中，她都能准确把握时机，提出合理的主张和方案，为当事人争取最大利益。在法律适用方面，她对相关法律条文的理解和运用准确到位，如在商品房预售合同纠纷案件中，准确适用表见代理等法律规定，使法院作出了有利于当事人的判决。

实践意义

在房产及相关合同纠纷的司法实践中，对于委托代理关系的认定，法院会综合考虑通话记录、交易习惯等多方面证据。对于表见代理的判定，注重考察行为人在交易中的行为表现以及相对人的合理信赖。在处理因疫情等不可抗力因素导致的合同履行问题时，法院会根据实际情况合理分配责任。同时，在房屋买卖合同纠纷中，调解也是解决纠纷的重要方式，法院鼓励双方通过协商达成一致，平衡双方利益。

结尾

回到中提出的困惑，购房款被截留后，在俞雯律师的帮助下，客户最终成功收房。俞雯律师在处理这些案件时，能够精准收集和运用证据，准确把握案件关键时机，合理适用法律条文，为当事人解决了房产及合同纠纷中的难题，维护了当事人的合法权益。