商品房买卖合同纠纷：疫情下逾期交房与规划变更是否构成合同解除条件？

纠纷缘起与律师介入

原告于2020年10月与某实业公司签订《商品房买卖合同》，按揭购买商铺并支付全部购房款及维修资金。合同约定交房时间为2022年12月31日，但原告以逾期交房超90天且擅自变更规划影响房屋使用为由，将实业公司诉至法院，要求确认合同于2023年4月13日解除，退还购房款等共计658913.32元，并由实业公司承担诉讼费。实业公司收到应诉材料后，委托蒋顺花律师作为特别授权诉讼代理人参与诉讼。

构建抗辩体系

蒋顺花律师接受委托后，迅速明确案件核心争议，为构建抗辩体系开展了一系列关键工作。她深入核查案件背景，发现案涉项目建设期间恰逢新冠疫情，兴义市曾实施临时静默管理，这属于不可预见、不可避免的客观情况。同时，她调取兴义市住建局相关文件，该文件明确疫情导致商品房不能如期交付的，可延期不超过90天，为抗辩逾期交房提供了政策支撑。此外，律师协助委托人整理核心证据，包括提前邮寄的《延期交房告知书》、《交房通知书》、竣工验收备案表以及规划变更的批复及公示记录等，夯实了履约事实。

庭审抗辩与案件结果

庭审中，蒋顺花律师围绕争议焦点充分抗辩，指出委托人延期交房系疫情不可抗力导致，且未超出政策允许的延期期限，不构成违约；规划变更合法合规，未损害原告核心权益，不符合合同约定或法定解除条件；房屋已取得竣工验收备案，原告的合同目的完全可以实现，解除合同不利于交易稳定。贵州省兴义市人民法院经审理，全面采纳了蒋顺花律师的抗辩意见，认定委托人延期交房系疫情不可抗力所致，规划变更未影响房屋使用功能，不构成根本违约，合同应继续履行。最终判决驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费10390元由原告与委托人各负担5195元。

律师剖析案件难点

在本案中，确定疫情是否构成不可抗力是关键。蒋顺花律师凭借丰富的办案经验和扎实的法律功底，深入调查取证，找到了兴义市住建局的相关文件，为不可抗力的认定提供了有力支持。她在执业多年中，处理过众多涉及不可抗力因素的案件，对于此类情况的判断和应对有着丰富的经验。此外，规划变更是否影响房屋使用功能也是争议焦点。蒋律师通过调取相关部门的批复及公示记录，证明规划变更合法合规且未涉及案涉房屋核心要素，不影响使用功能，从而有力地反驳了原告的主张。

普通人建议与律师帮助

普通人在遇到类似的商品房买卖合同纠纷时，首先要及时收集和保存相关证据，如合同、付款凭证、通知文件等。在处理纠纷过程中，要了解合同条款和相关法律法规，明确自己的权利和义务。蒋顺花律师凭借其丰富的办案经验和专业知识，能够为当事人提供全面的法律分析和解决方案。她在建设工程等合同类纠纷领域有着深入的研究和实践，曾处理过逾600件各类案件，能够准确把握案件的关键问题，为当事人制定合理的诉讼策略，维护当事人的合法权益。