拍卖房产面积不符，律师助力委托人挽回近百万损失

委托人正是通过网络拍卖，竞得了某XX处置的房产。拍卖公告及不动产权证均明确显示，案涉房产建筑面积为242.83㎡。委托人按照约定支付了575万元的成交价，以及相关税费和服务费，顺利完成了产权登记。原本以为一切尘埃落定，开启美好的新生活，却没想到一场麻烦正悄然降临。

委托人入住后，意外发现案涉房产西首39.37㎡的面积实际为他人所有。经不动产登记部门核查，原来是案涉房产存在面积重复登记错误，最终该房产被更正登记为建筑面积203.46㎡。这一巨大的面积差异，让委托人感到十分困惑和愤怒。此前，委托人曾就该纠纷起诉要求赔偿，但由于当时未完成更正登记，被法院驳回了诉讼请求。面对这样的结果，委托人几乎陷入了绝望。

就在委托人一筹莫展之际，经朋友推荐，他了解到了北京京师（温州）律师事务所的翁鹏威律师。翁鹏威律师从2014年执业至今，累计承办案件已逾1000件，尤其在商事领域经验丰富。翁律师听完委托人的遭遇后，指出虽然前案败诉，但此次完成更正登记后，有了新的证据和突破点。委托人被翁律师的专业和自信所打动，当场决定委托他代理此案。

翁鹏威律师接受委托后，迅速投入工作。他仔细梳理了全案的证据材料，包括拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等。通过深入分析，明确了案件的核心争议点为案涉XX是否应返还面积差对应房款。

在案件审理中，被告XX辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，其不承担瑕疵担保责任，且面积误差系不动产登记部门错误导致，委托人应向登记部门主张权利，同时前案评估的150万元损失已过时效，不应作为裁判依据。面对被告的强硬抗辩，翁鹏威律师充分发挥自己的专业能力，逐一进行质证。作为龙湾区劳动人事争议仲裁院兼职仲裁员，翁律师凭借丰富的仲裁经验和对法律条文的深刻理解，指出被告自身并不知晓房产面积登记错误，未就该瑕疵向委托人尽到说明义务，其免责声明不能免除合同履行义务；被告未提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉39.37㎡面积，不动产证附图亦显示该面积属于拍卖标的范围，被告应承担举证不能的不利后果；不动产登记错误并非被告对抗委托人的法定事由，根据合同相对性，被告作为拍卖合同相对方，未按约定面积交付标的物，应承担违约责任；虽单独评估的39.37㎡价值150万元与整体计价存在差异，但被告应按面积占比返还多收房款。

庭审中，翁鹏威律师进一步明确委托人的诉讼主张为要求被告承担违约责任，而非侵权责任，强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差的存在直接影响委托人的竞买决策及合同目的实现，被告理应返还对应房款。

最终，法院经审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见，作出如下判决：确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求虽未获支持，但核心的房款返还诉求得到法院支持，合法权益得到有效维护。

通过这个案例，翁鹏威律师提醒广大购房者，在参与房产拍卖时，一定要仔细审查拍卖公告和相关文件，对于房产的各项信息要进行充分了解。如果发现问题，要及时收集证据，通过法律途径维护自己的合法权益。同时，在签订合同前，最好咨询专业律师，避免陷入不必要的法律纠纷。