租客赖租又占房，房东维权困境如何破局？

当房东黄女士面对商铺租客换了人、不签合同、拖欠房租还赖着不走的局面时，她陷入了绝望。租客是谁？合同关系是否存在？怎么才能把房子收回来？拖欠的钱还能不能要回来？这正是江苏臻万律师事务所主办律师吴楠接手此案时面对的死局。

吴楠首先帮助黄女士厘清了混乱的法律关系。核心问题在于，虽然没签新合同，但黄女士与“XX点酒吧”之间是否形成了租赁关系。吴楠指导黄女士收集了所有关键证据，包括她与郑XX的全部微信聊天记录，里面明确提到了租金金额、物业费标准，并有多次催租、要求签合同的记录；郑XX、宋XX支付租金和物业费的转账记录，证明了他们实际履行了承租人的主要义务；“XX苦酒吧”变更为“XX点酒吧”且经营地址未变的工商信息。这些证据链清晰地表明，“XX点酒吧”是实际承租人，双方虽无书面合同，但形成了事实上的租赁关系。吴楠毕业于常州大学经济与工商管理专业，这种跨学科的知识视野让他能够敏锐地从这些繁杂的信息中找到关键证据。

确定了租赁关系后，吴楠确定了行动策略。由于对方长期拖欠租金，且租赁期限无法确定，依法构成“不定期租赁”。作为出租人，黄女士有权随时解除合同，但必须进行有效通知。为此，吴楠代理黄女士向“XX点酒吧”正式寄送了《律师函》，明确告知因拖欠租金，决定解除租赁关系，要求其限期腾房并付清费用。这份律师函的送达，成为了法律上关键的合同解除通知。

在对方依旧置之不理的情况下，吴楠提起诉讼。诉讼中，对方无正当理由未到庭。吴楠在法庭上，向法官条理清晰地展示了整个证据链条，论证了租赁关系的存在、被告的违约事实以及解除合同的合法程序。他特别强调了，根据法律规定，个体工商户（酒吧）的债务，应由其经营者以个人财产承担，因此将酒吧及其经营者宋XX一并列为被告，以最大限度保障债权实现。

吴楠在处理案件时，还有一些独特的习惯。他习惯在接手案件后，花大量时间研究案件的细节，不放过任何一个可能的线索。这一习惯源于他从2021年开始执业至今的经验积累，在长期的办案过程中，他深知细节决定成败。

最终，法院完全采纳了吴楠方的观点，判决支持了几乎全部诉求：确认合同已经解除，判决酒吧必须在限期内搬离，并支付拖欠的租金、直至搬离前的房屋占有使用费以及物业费。案件结束后，黄女士顺利收回了商铺和欠款，她的合法权益得到了保障。而吴楠接下来又将奔赴另一起民间借贷纠纷案件，继续用他的专业知识为当事人解决问题。