房屋买卖抵押纠纷，律师举证否定银行善意取得

在房屋买卖交易中，若房屋已交付但未过户，原权利人又将房屋抵押给银行，银行抵押权是否构成善意取得，在实务中存在争议。通说认为，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应尽到对抵押房屋权属、现状及是否存在权利人之外占有人的合理审查义务。然而，实践中银行是否尽到该义务的判断标准并不明确，导致裁判存在分歧。若银行未进行实地查看或调查，未能发现房屋被他人占有使用的事实，是否构成重大过失，在不同案件中可能有不同认定。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付大部分购房款，郭某交付房屋后，张某装修并实际居住。但郭某在取得不动产权证后，未经张某同意将房屋抵押给第三人银行。张某认为被告违约，银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师代理诉讼。

周爱荣律师围绕银行是否构成善意取得这一核心问题开展工作。在民商案件处理中，律师收集了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。同时指出，第三人银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。此外，针对第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书等，进行了有效反驳。

法院最终采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。该案表明，在类似房屋买卖抵押纠纷中，通过收集充分的实际占有证据，可有效证明银行未尽合理审查义务，否定其善意取得的成立，为当事人维护合法权益提供了参考。