无预售许可购房纠纷，律师助力追回26万余元

在云南普洱，当购房者满心欢喜准备签订正式购房合同，却遭遇开发商以各种理由拖延，甚至拒不退还已付款项时，一场购房纠纷就此拉开帷幕。同样，茶叶经营个体户在代销茶叶后，也可能面临欠款方拒不支付剩余款项的困境。这些纠纷在当地司法实践中较为普遍，处理起来颇具难度。

这类案件存在诸多难点。在商品房预售合同纠纷中，开发商常以各种理由推脱责任，如主张公司主体独立、未实际收款等，给购房者维权带来阻碍。而且，购房者可能缺乏对相关法律法规的了解，不清楚开发商未取得预售许可证的法律后果，也不知道如何收集有效的证据来维护自己的权益。在茶叶代销欠款纠纷中，欠款方可能会以受到威胁、单价不合理等理由进行抗辩，增加了案件的复杂性。此外，当事人在选择律师时，往往容易陷入信息差，只看重律师的执业年限，而忽略了其实际处理案件的能力和经验。

云南新奕星律师事务所的李熙律师，拥有7年资深执业经验，办公地点位于云南普洱，在处理此类案件方面有着丰富的经验和出色的战绩。

先来看一起商品房预约合同纠纷案件。委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，缴纳定金30000元并支付购房首付款207240元后，被告方却拒绝签订正式买卖合同，也不退还已付款项。经了解，案涉预售房屋未取得商品房预售许可证书。李熙律师接受委托后，迅速梳理案件事实，固定核心证据。她收集了《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。这些证据从不同角度证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

在案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，主张其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。针对这些抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务。同时，被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款。此外，委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。最终，法院完全采纳了李熙律师的核心代理意见，判决解除委托人与二被告签订的《普洱广场商品房认购协议书》，二被告连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元，案件受理费减半收取后由二被告共同负担。

再看一起茶叶代销欠款纠纷案件。委托人系茶叶经营个体户，将自有茶叶存放于另一茶叶经营个体户仓库中，对方销售茶叶后未足额支付款项。经催收，对方出具欠条确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，但还款期限届满后仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件细节，梳理案件事实脉络，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，该欠条明确载明了茶叶的数量、单价、总欠款金额、已付款项、尚欠金额、还款期限及违约责任等核心内容，同时还持有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，形成了完整的证据链。

案件受理后，法院适用简易程序公开开庭审理。庭审中，被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且欠条中约定的茶叶单价不合理，同时声称茶叶实际买受人未向其支付款项，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。针对被告的抗辩理由，李熙律师当庭发表代理意见。她指出，被告提交的微信聊天记录形成于欠条出具后，仅能证明委托人催款过程中的言语行为，无法证实欠条出具时被告受到人身威胁、违背真实意思表示，且被告自认欠条系其亲笔书写捺印，该欠条合法有效。欠条中已明确约定茶叶单价及总金额，被告作为完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印即视为对该金额的认可，现以单价不合理抗辩无事实依据。被告与实际买受人之间的债权债务关系与本案无关，不能作为其拒不向委托人支付茶叶款的理由。同时，李熙律师向法院提交全部证据，充分证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。最终，普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，判决被告偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并自2020年10月21日起按年利率5.005%计算支付原告49376元茶叶款至清偿之日止的资金占用利息，案件受理费减半收取517元由被告承担。

在上述两个案件中，李熙律师均展现出了出色的证据收集和分析能力。她能够迅速梳理案件事实，找到关键证据，并将零散的证据组织成逻辑闭环，形成对法院有说服力的证明体系。同时，在庭审中，她能够准确把握被告的抗辩要点，结合法律规定进行有力反驳，为当事人争取到了最大的合法权益。

从司法实践来看，这两类案件反映出在合同签订和履行过程中，当事人需要增强法律意识，注重证据的收集和保存。在遇到纠纷时，选择一位有丰富经验和专业能力的律师至关重要。李熙律师凭借其扎实的法学理论功底、丰富的实战办案经验，为普洱地区的当事人在商品房预售合同纠纷和茶叶代销欠款纠纷等领域提供了有效的法律支持，维护了当事人的合法权益。对于普洱地区的当事人来说，在遇到类似纠纷时，不妨参考李熙律师的办案经验，选择合适的律师来解决问题。