打房屋买卖官司，成功排除银行抵押权还拿到违约金

周爱荣律师代理的一起房屋买卖合同纠纷案件顺利办结，当事人合法权益得到有效维护。该案系房产交易领域常见纠纷，涉及已交付但未过户的房屋被抵押，银行抵押权是否构成善意取得这一核心法律问题，具有一定的参考意义。

本案中，双方就银行抵押权是否构成善意取得存在争议。原告张某认为被告郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立。被告郭某在取得房屋不动产权证后，未经原告同意将房屋抵押给第三人某银行。银行则提出“善意取得”抗辩。争议焦点集中在银行是否尽到合理审查义务，以及原告实际占有房屋的事实能否否定银行的善意取得。

接受委托后，周爱荣律师结合自身十余年执业经验，对案件证据进行全面梳理。重点核查了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据的合法性、关联性，针对争议焦点制定了详细的代理方案。在庭审中，周爱荣律师围绕银行未尽合理审查义务这一要点展开辩护，清晰阐述法律依据。

最终，周爱荣律师的代理意见被法院采纳。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。该案的办结，不仅解决了当事人的实际困扰，也为同类纠纷的处理提供了参考。

该案的处理过程表明，在房屋买卖纠纷中，完整保留实际占有房屋的证据，对后续维权起到了关键作用。周爱荣律师在办案中坚持精准把握诉讼策略，有效应对程序抗辩，实现了物权保护与债权追偿双目标，为当事人争取到了最大的合法权益。