法院对惩罚性赔偿要求赔偿10倍价款是否合理

[律师回复] 一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第一、适用惩罚性赔偿的前提问题1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第二、惩罚性赔偿适用情形之一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；（2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；（3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；（4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第三、惩罚性赔偿适用情形之二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。

[律师回复] 一、房产纠纷何时可要双倍赔偿根据《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，以下五种情况可以适用双倍赔偿。1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。另外，该《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条还规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积，若误差比超过3％，买受人同意继续履行合同的，超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。我国消费者权益保护法第49条规定：“经济者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”合同法第113条第二款也规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任是以合同法第113条和消费者权益保护法第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对消费者权益保护法第49条的直接适用。其适用条件和结果上都与消法第49条的规定有所不同。二、房产纠纷惩罚性赔偿适用的情形有哪些1、恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；（2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；（3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；（4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。2、欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括几种情形：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；（3）故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。对商品房交易欺诈问题，法律给予了严格的规定，其惩罚力度也是比较强的。因为房产纠纷涉及的金额一般都比较大，双倍惩罚性赔偿就更为关键，所以建议购房者在遇到此类问题时，及时向房产纠纷专业律师求助。

[律师回复] 1、双方进行协商。不管是签订买卖合同，还是口头约定合同，都是以双方的自主约定，所以在这种情况下，双方对货物价款不确定的，即可以通过双方协商确定。协商要是能达成一致的，那么可以做补充协议。 2、按照合同的特别条款。有些买卖合同会有特别的规定，所以对货物价款不确定的也可以参考该条款确定。 3、按交易习惯。如果是熟客关系，那么双方也能默认出个交易方式，或者直接按照业内的方法确定。 如果按照以上的做法都不能确定货物价款的，那么可以根据以下不同情况确定最后的价款： 1、必须执行政府定价、政府指导价的，按照该价格履行。 2、除了上述情况之外，将按照同类产品、同类服务订立合同时履行地的市场价格履行。不过不管怎样，双方事先没约定好货物价款，在结账的时候都将会陷入麻烦，如果实在解决不下的话，那么可以采取以下措施处理： 1、申请仲裁。如果双方口头约定了仲裁，或是在协商处理时，双方都明确补充仲裁协议的，那么即可以按照仲裁条款，去请求仲裁院进行处理。 2、。如果双方没有约定仲裁，那么这个时候即可以积极去处理，不过的话得提供相应的证据，比如送货单、收货单、结算单、发票以及货物等。