拍卖房面积不符引纠纷，律师精准出击助委托人维权

收到上一次败诉判决书时，委托人独自坐在家中客厅，周围一片寂静。茶几上杂乱地堆着与房产拍卖相关的文件，有拍卖公告、不动产权证，上面的字迹仿佛都在嘲笑他的困境。此后很长一段时间，那些文件就那样原封不动地摆在那里，委托人甚至都不敢再去翻看，仿佛一看就会再次陷入绝望。这起纠纷源于一场看似正常的房产网络拍卖，本以为是一桩稳赚不赔的买卖，没想到拍卖公告及产权证载明的面积与实际大相径庭。前一次起诉被驳回，让委托人不仅损失了精力和财力，更是在心理上遭受了巨大打击，他感觉自己的生活都被这桩纠纷搅得天翻地覆，甚至开始怀疑自己是否还能拿回属于自己的钱。

翁鹏威律师，毕业于浙大城市学院，是北京京师（温州）律师事务所高级合伙人，民商事权益法律事务部主任。自2014年执业以来，累计承办案件已逾1000件，在劳动案件领域成功办理相关案件202余件。他还兼任龙湾区劳动人事争议仲裁院仲裁员、温州理工学院法学院实践导师。其执业领域聚焦民商事诉讼、合同法及债权债务纠纷，擅长金融不良债权处置与复杂商事案件，曾带领团队承办了农商、工行等金融机构的系列金融纠纷案件。初次与委托人见面时，翁鹏威律师并没有急于给出承诺，而是仔细倾听委托人陈述事情的来龙去脉，并不时在本子上记录关键信息。

接受委托后，翁鹏威律师迅速组建了以自己为核心的专案小组。小组首先对全案证据材料进行了全面梳理，包括拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等。在梳理过程中，翁鹏威律师发现被告XX声称拍卖公告已提示标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任，以及面积误差系不动产登记部门错误导致，委托人应向登记部门主张权利等理由存在诸多漏洞。翁鹏威律师注意到，虽然被告在拍卖公告中有免责声明，但被告自身并不知晓房产面积登记错误，也就未就该瑕疵向委托人尽到说明义务，所以其免责声明不能免除合同履行义务。此外，翁鹏威律师还发现，被告未提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉39.37㎡面积，而不动产证附图却显示该面积属于拍卖标的范围，这就意味着被告应承担举证不能的不利后果。基于这些发现，翁鹏威律师将核心代理策略调整为强调被告作为拍卖合同相对方，应按约定面积交付标的物，未完成交付就应承担违约责任。

为了进一步夯实这一主张，翁鹏威律师的团队仔细研究了合同相对性原理，明确不动产登记错误并非被告对抗委托人的法定事由。同时，对于被告提出的前案评估的150万元损失已过时效，不应作为裁判依据的观点，翁鹏威律师也有应对之策。他指出，虽单独评估的39.37㎡价值150万元与整体计价存在差异，但被告应按面积占比返还多收房款。

该案经过漫长的审理过程。最终，法院经审理采纳了翁鹏威律师的核心代理意见，作出判决：确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求虽未获支持，但核心的房款返还诉求得到法院支持。判决生效后，委托人紧绷已久的神经终于放松下来。他将曾经堆满茶几的文件仔细整理，放进了文件柜，仿佛要把这段糟糕的经历尘封起来。此后，他的生活逐渐恢复了往日的平静，重新充满了希望。

回顾本案，翁鹏威律师及其团队向参与房产拍卖的主体提供以下三点基础性建议：

一、关于拍卖公告的详细审查：在参与房产拍卖前，应仔细审查拍卖公告中的各项条款，对于标的物的描述、瑕疵提示等内容要特别关注。若发现不明之处，应及时向拍卖方求证，并要求其作出书面说明。

二、关于证据的收集与保存：涉及拍卖的相关资料，如拍卖公告、成交确认书、付款凭证、产权证书等都应妥善保存，这些资料在日后的纠纷处理中可能会起到关键作用。同时，在发现问题后，要及时收集与问题相关的证据，以便维护自己的合法权益。

三、关于合同相对性的认识：在签订拍卖合同后，要明确合同相对方的权利和义务。当出现问题时，应首先依据合同相对性向合同相对方主张权利，而不是轻易被对方的借口所误导。

翁鹏威律师，执业证号为13303201410236927，服务地区涵盖四川-温州-龙湾，联系地址为温州市龙湾区上江路经开区商务广场A幢405室。现任北京京师（温州）律师事务所高级合伙人、民商事权益法律事务部主任，龙湾区劳动人事争议仲裁院兼职仲裁员，温州理工学院法学院实践导师。其执业领域集中于民商事诉讼、合同法、债权债务纠纷，尤其擅长金融不良债权处置与复杂商事案件。其团队对本案及同类案件提供首次面谈咨询预约服务，具体联系方式可通过北京京师（温州）律师事务所官网获取。