工抵房交易设多重障碍，诉请解除合同获法院支持

江苏某建设工程有限公司此前对某建设集团持有一笔数百万元的应收账款，经多方主体协商，几方共同敲定了以房抵债的交易方案。2023年7月，两名原告与三名被告共同签署五方《协议书》，约定以XX州某房地产公司应付某建设集团的工程款，冲抵原告王X应付XX州某置业公司的购房款，以此结清某建设集团对江苏某建设公司的应付账款。协议签署后，王X随即与XX州某置业公司签订《商品房买卖合同》，按约定支付了物业费、维修基金等相关费用。合同条款明确约定，出卖人应当在签约后30日内办理房屋备案登记，交房后90日内协助购房人办理不动产权证书。

合同约定的备案期限届满后，XX州某置业公司始终没有推进网签及备案相关手续，后续房屋交付之后，也未在约定时限内协助购房人办理产权证书。原告方多次与对方沟通协商，相关负责人始终以各类理由推诿，从未主动披露案涉房屋早已设置抵押、后续又被采取行政限制的实际状况。此时交易双方的矛盾已经完全凸显：原告方原本希望通过以房抵债的方式结清应收款项，最终顺利取得房屋产权，却在多次沟通后发现交易推进完全陷入停滞，既拿不到合格的房屋产权，原先的应收账款也未能按约定得到清偿，实际权益陷入悬空的状态。

常州陈悦律师、于X律师接受当事人委托后，第一时间启动了证据调取工作，前往不动产登记部门查询案涉房屋的完整产权登记信息，很快就取得了关键登记材料。材料显示，这套房屋早在2020年12月就已经被抵押给银行，抵押期限一直持续到2025年6月，这一证据直接印证了XX州某置业公司在签约时刻意隐瞒房屋抵押状态的事实，也戳破了对方此前一直模糊回应的交易障碍来源。

进入诉讼程序后，几名被告接连提出三项核心抗辩，形成完整的抗辩逻辑链条：其一，主张已经取得抵押权人出具的同意销售证明，抵押房产依法可以转让，抵押状态并不构成办理过户的客观障碍；其二，提出五方《协议书》项下的债务抵销已经完成并发生法律效力，某建设集团的付款义务已经完全消灭，且《协议书》与《商品房买卖合同》是两份相互独立的合同，即便后续商品房买卖合同解除，也不应当影响此前抵债行为的法律效力；其三，提出无法办理产权登记的原因是行政机关对当地项目资产实施了封闭管理，属于不可归责于出卖人的客观行政原因，并非出卖人主观恶意违约。

常州民商事律师陈悦律师针对被告提出的三项抗辩意见逐一梳理逻辑漏洞，结合调取的证据逐一作出针对性反驳。针对第一项抗辩，她指出抵押权人出具的同意销售证明，性质上是开发商办理商品房预售许可所需的配套材料，并非抵押权人明确同意为单个购房人办理该套房屋产权转移登记的文件，且XX州某置业公司此前已经在合同中明确承诺会在办理不动产权证之前涂销案涉房屋的全部抵押，该承诺直至诉讼阶段也没有兑现。针对第二项抗辩，她提出案涉五方以房抵债协议与后续的商品房买卖合同并非孤立存在，两份文件自始属于同一整体交易安排，购房人签署抵债协议的核心目的就是通过接受指定房屋的产权来结清应收账款，房屋最终无法完成过户的客观结果，会直接导致江苏某建设公司通过本次抵债获得债权清偿的合同根本目的完全落空。针对第三项抗辩，她提交了行政机关出具的行政告知书相关材料，指出这份告知书的作出时间为2023年8月24日，而双方合同中约定的办理备案期限为2023年8月17日，出卖人完全可以在行政限制措施实施之前的约定期限内完成备案手续，其本身违约在先，根本不能援引后续出台的行政限制措施主张免责。除此之外，即便后续行政限制措施落地，出卖人也完全可以通过将对应购房款打入指定监管账户的常规操作规避行政锁盘带来的影响，但其始终没有采取任何主动推进交易的措施，属于典型的不作为违约。

江苏源博律师事务所陈悦律师提交的全案证据与抗辩逻辑被法院全面采纳，XX州市钟楼区人民法院经审理后查明全部交易事实，认为五方签署的以物抵债《协议书》本身合法有效，但参与本次交易的民事主体签署协议的核心意愿是通过债权债务的调整最终取得对应商品房的所有权，现因XX州某置业公司的单方原因导致购房人始终无法办理网签手续及产权转移登记，该违约行为已经导致购房人订立合同的根本目的无法实现，购房人依法享有解除案涉合同的权利。法院同时认定以房抵债协议与商品房买卖合同属于同一整体性交易安排，二者不具备可分性，应当一并解除。针对被告提出的行政限制免责抗辩，法院最终也认定出卖人未在约定期限内完成备案，且未采取合规措施配合完成交易，相应抗辩意见不能成立。

法院最终作出判决，解除案涉五方签署的《协议书》以及王X与XX州某置业公司签订的《商品房买卖合同》，判令XX州某置业公司在判决生效十日内，向王X支付其已经垫付的物业费、维修基金以及对应违约金合计13万余元；同时考虑到江苏某建设公司的诉请与王X的诉请不属于同一标的，告知其可另行向某建设集团主张对应的应收账款，该处理方式也完整保留了当事人后续追索大额款项的程序权利。案件产生的受理费及保全费合计四万余元，其中绝大多数由XX州某置业公司自行承担。本次判决直接确认了工抵房交易场景下以房抵债协议与商品房买卖合同的整体性规则，明确了出卖方刻意隐瞒房屋抵押状况、怠于履行合同义务时，购房人依法享有的合同解除权及索赔权利，当事人的合法权益得到了对应保障。