分居离婚，要注意哪些问题？

[律师回复] 夫妻双方因感情不和分居，为避免日后无法对分居事实进行举证，或者对分居期间的财产及其他权利义务关系出现争议，最好在分居同时签订一份书面分居协议(必要时聘请律师进行见证)。对双方分居期间的收入等财产所得的归属，以及子女抚养和债权债务等问题明确做出约定。

[律师回复] 1、分居多久都不可能自动解除婚姻关系，必须办理离婚手续，双方同意达成协议的，可去民政局协议离婚，如果不能达成一致意见，一方可以向有管辖权的人民法院起诉离婚。
2、因感情不和分居时间满两年的，一方起诉至法院要求离婚的，法院应当准予离婚。
3、分居原因必须是因感情不和分居，而其他原因如：工作调动、学习进修等均不符合这项规定，即使分居两年以上，也不能以分居为依据，要求人民法院判决离婚;
4、分居满两年后，对方仍然不同意离婚的，但是符合法定离婚条件的，同时有证据证明因感情不和分居满两年的，即使对方坚持不肯离婚，法院也会判决离婚。
5、在没有分居事实，对方又不同意离婚的时候，分居只是可以判决离婚的条件之一，而不是必须。没有分居事实，但有证据证明夫妻感情确已破裂，没有和好可能，同样可以判决离婚。
6、分居期间，孩子由一方抚养，另一方是否需要支付抚养费，对双方争取孩子抚养权有什么意义上，分居期间，孩子由一方抚养，另一方也应当支付必要的抚养费。分居期间孩子由谁抚养，对抚养孩子一方争取孩子抚养权有很大帮助，对不抚养孩子一方争取抚养权非常不利。
需要注意的是，不管夫妻是否满足离婚条件，此时对起诉离婚都是没有什么影响的，只不过说分居离婚时间不符合要求的，法官认为不符合离婚条件，因此作出不予离婚的判决。

[律师回复] 1、分居多久都不可能自动解除婚姻关系，必须办理离婚手续，双方同意达成协议的，可去民政局协议离婚，如果不能达成一致意见，一方可以向有管辖权的人民法院起诉离婚。
2、因感情不和分居时间满两年的，一方起诉至法院要求离婚的，法院应当准予离婚。
3、分居原因必须是因感情不和分居，而其他原因如：工作调动、学习进修等均不符合这项规定，即使分居两年以上，也不能以分居为依据，要求人民法院判决离婚;
4、分居满两年后，对方仍然不同意离婚的，但是符合法定离婚条件的，同时有证据证明因感情不和分居满两年的，即使对方坚持不肯离婚，法院也会判决离婚。
5、在没有分居事实，对方又不同意离婚的时候，分居只是可以判决离婚的条件之一，而不是必须。没有分居事实，但有证据证明夫妻感情确已破裂，没有和好可能，同样可以判决离婚。
6、分居期间，孩子由一方抚养，另一方是否需要支付抚养费，对双方争取孩子抚养权有什么意义上，分居期间，孩子由一方抚养，另一方也应当支付必要的抚养费。分居期间孩子由谁抚养，对抚养孩子一方争取孩子抚养权有很大帮助，对不抚养孩子一方争取抚养权非常不利。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 写分居协议要注意什么 夫妻双方同意分居并签订分居协议，可以作为分居的证据，有助于日后诉讼时查清分居的事实，因而是有益的。 规定双方的权利和义务。尤其要说明在分居期间，夫妻双方不再有义务与其丈夫或妻子同居。 协议中要说明子女有谁抚养，抚养费如何承担以及探望权如何行使? 可以对分居期间的财产进行约定，如无约定或无法达成协议，则仍视为夫妻共同财产。双方若同意，可以在协议中规定分居期间双方不再互相享有家事代理权(但无法对抗善意 第三人)，如果一方违反则要赔偿另一方的损失。双方若同意，可以约定分居期间因为一方而产生的债务一律视为个人债务(同样无法对抗善意第三人)，一方如果违反要赔偿另一方的损失。 分居的期限，应以三个月至两年为限，期限届满，如一方当事人依然认为感情无法复合而要求离婚的，可协议离婚或持该协议向离婚。 分居的终止。协议分居可基于当事人双方的协议而终止，但应当制作终止分居的书面协议，或办理终止分居的公证。 实践中，几乎所有公证处都没有将分居协议明确列入民事协议公证的范围，当事人如果在当地公证处拒绝受理的情况下，可选择找当地律师事务所律师见证，或两个邻居，同事见证的方式，或者只要双方同时签字认可即可，而不必公证及见证。 相关知识：什么是分居 分居有两种情况：一是因社会原因造成地理空间上的夫妻两地分居;二是由于感情不好，人为造成分居的。 第一种情况，不能作为感情破裂的依据， 第二种情况，如调解无效，应视为感情破裂。夫妻双方因感情不和、矛盾激化、离婚不成而形成的分居，往往是坚决要求离婚的一方造成的，因而，不愿离婚的一方认为这是对方在制造离婚条件。不管是双方的自愿分居还是一方的主动分居，首先是因有了感情裂痕，而分居满两年说明夫妻在比较长的时间不堪同居，夫妻关系确实无法挽回，即使一方不愿离婚，但另一方已不愿与之生活，勉强维持对双方都是痛苦的事，如双方感情确实无法挽回，过错方坚持不接受和好的调解，则不能勉强一方不愿维持的婚姻，否则，会违背两人的根本利益。 分床不是分居 对于分居的理解，一般指分床分食分开居住，同居一个住所各在各自房间睡，不过性生活，这种分床，一般不认为是分居。 分居是否要登记，分居协议有用吗 在我国，并不存在登记分居的制度，因而分居不必登记。

[律师回复] 您好，关于离婚前分居需要注意什么问题这个问题，我的解答如下, 婚前财产公证应注意什么问题：
1、注意审查婚前财产协议中的内容，约定的财产要做到双方当事人无争议。
2、对没有房屋产权凭证的婚前财产公证，要注意收集当事人购置财产时给付款项的证明材料。在现实生活中，有的当事人已实际占有、使用房屋，但由于多方面的原因，未获得房屋的产权凭证；还有的当事人，购买了房屋，在房屋还未交付、产权凭证未获得前就准备结婚而申请办理婚前财产公证。对这类当事人，公证员要注意了解房屋的来源，房屋的付款情况，房屋的使用、装修等现状，并收集相关的证明材料，同时应向另一方当事人进行应证，只要另一方当事人认可对方婚前财产的情况属实，并对财产权属的约定无异议，笔者认为这类婚前财产协议，可以公证。
3、注意审查当事人申请办理婚前财产公证的原因。对不符合要求的申请不予受理。有的当事人在婚前单方到公证处申请办理婚前财产公证，他们认为要求对方当事人到公证处办理婚前财产公证有伤感情。对这种公证申请，应不予受理。同时公证员要给当事人做耐心的讲解，告知其办理婚前财产的目的、意义，鼓励当事人要打破传统的婚姻观念；告知其办理公证，需要双方当事人到公证处亲自办理；告知其将申请办理婚前财产公证的时间放在临结婚前或结婚后。
4、注意审查再婚当事人或另一方系再婚当事人提供的财产权利凭证，做到约定的财产无产权纠纷。在婚前财产公证中，有的当事人由于有婚姻失败的经历，对再婚就显得格外的谨慎，为了避免再次离婚而发生财产纠纷，对婚前的财产申请办理公证。公证员在办理此类公证时，要注意审查当事人公证的财产是否是属于本人所有，有无产权纠纷。要求当事人要提供离婚证和离婚协议，审查财产的权属。只有搞清了财产的权属，做到约定的财产无争议、无产权纠纷，才能使公证的协议起到防患于未然的作用。
5、对未婚夫妇申请办理的婚前财产公证，要注意在双方达成的协议和公证词中载明协议生效的时间，即经双方当事人签名（或签名、公证）、办理结婚登记后生效。因为这类财产协议的主体是特定主体，只有在双方当事人办理结婚登记后，双方当事人的婚姻关系才能得到法律的保护，签订的婚前财产协议对双方当事人才有约束力。否则，反之。

[律师回复] 您好，针对您的离婚前分居需要注意什么问题问题解答如下, (2)分床不是分居。对于分居的理解，一般指分床分食分开居住，同居一个住所各在各自房间睡，不过性生活，这种分床，一般不认为是分居。分居强调的是夫妻双方互不履行夫妻义务，而不是单方面的不履行义务(3)分居是否要登记，分居协议有用吗在我国，并不存在登记分居的制度，因而分居不必登记。夫妻双方同意分居并签订分居协议，可以作为分居的证据，有助于日后诉讼时查清分居的事实，因而是有益的。

[律师回复] 分居离婚中要注意的：
1、分居多久都不可能自动解除婚姻关系，必须办理离婚手续，双方同意达成协议的，可去民政局协议离婚，如果不能达成一致意见，一方可以向有管辖权的人民法院起诉离婚。
2、因感情不和分居时间满两年的，一方起诉至法院要求离婚的，法院应当准予离婚。
3、分居原因必须是因感情不和分居，而其他原因如：工作调动、学习进修等均不符合这项规定，即使分居两年以上，也不能以分居为依据，要求人民法院判决离婚。

[律师回复] 1、委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的 要求，给付酬金的数额、方式和时间。
2、居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。
3、合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任， 并赔偿委托人的损失。居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。
4、居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应 的知识、能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。

[律师回复] 一、如何认定夫妻分居 1、分床不分房，难认定是分居因为受到经济条件的限制，大多数的夫妻还只拥有一个住处，或者无力负担长期在外单独租房居住，因此夫妻感情不和后，同房不同床，各自分灶吃饭。在一方提讼离婚时，如果另外一方不承认分居事实，外加夫妻同居是纯属私人事务，他人很难为此作证，因此一般不予采信。 2、夫妻异地居住，不一定是法律意义上的“分居”有的夫妻因为就业、学习等的原因并不在一个地方生活，所以地理意义上的夫妻异地居住不一定是法律上说的分居，法律上的分居是以夫妻双方因为感情不和而不存在性生活的共同居住，互相不履行夫妻义务为标志。不过如果异地生活的夫妻相互间感情不和的，也可以构成法律意义上的分居，但是必须要有夫妻双方感情不和的书信等书证及其他证据来证明。 3、证明夫妻分居的常见证据 （ 1）一方在外居住的房屋租赁合同； （ 2）双方签订的夫妻分居书面协议，一定是要书面的，口头协议必须对方承认； （ 3）一方向另一方发出的书面分居文书，最好是用快件性质邮寄，在备注栏里注明“分居”，并且保留邮寄凭证，从邮寄之日起到提起离婚期间属于夫妻分居时间； 4、双方来往的书信、电子邮件等能证明双方感情不和分居的事实； 5、人证也可以，比如双方都认识的朋友或者亲戚，不过因为证人往往和为其作证的一方有利害关系及分居是夫妻“私事”，所以单独的证人证言难为采信，要辅佐以其他的证据。 二、夫妻分居期间应当注意哪些事项夫妻双方因感情不和分居，为避免日后无法对分居事实进行举证，或者对分居期间的财产及其他权利义务关系出现争议，最好在分居同时签订一份书面分居协议（必要时聘请律师进行见证）。对双方分居期间的收入等财产所得的归属，以及子女抚养和债权债务等问题明确做出约定。 1、分居期间的财产归属问题夫妻分居期间，在法律上婚姻关系仍然存续，如果没有约定，双方的收入仍然是夫妻共同财产，离婚时按照共同财产进行分割。夫妻单方申明分居期间财产归各自所有是无效的，必须得到对方的认可和承认，才能视为个人财产。 2、分居期间的债权债务问题根据法律规定，夫妻婚姻关系存续期间（包括分居期间），可以书面约定一方所得的财产归其个人所有，一方的对外债务由借债人自行承担。同时，为了避免夫妻双方为逃避债务恶意作出不利于债权人的约定，法律规定，夫妻间的类似约定，必须明确告知债权人。只有夫妻一方有证据证明，债权人知道夫妻双方关于财产各自所有、债务由各自承担的约定，才能以此对抗对方的债权人。 3、分居期间的子女抚养问题抚养子女是父母的法定义务。即便夫妻离婚或分居，也不能免除一方对子女的抚养责任（除非子女已经成年，或者父母丧失抚养能力）。因此，分居期间单独承担子女抚养义务的一方，有权要求未承担抚养义务的另一方支付抚养费。

[律师回复] 一、如何认定夫妻分居 1、分床不分房，难认定是分居因为受到经济条件的限制，大多数的夫妻还只拥有一个住处，或者无力负担长期在外单独租房居住，因此夫妻感情不和后，同房不同床，各自分灶吃饭。在一方提讼离婚时，如果另外一方不承认分居事实，外加夫妻同居是纯属私人事务，他人很难为此作证，因此一般不予采信。 2、夫妻异地居住，不一定是法律意义上的“分居”有的夫妻因为就业、学习等的原因并不在一个地方生活，所以地理意义上的夫妻异地居住不一定是法律上说的分居，法律上的分居是以夫妻双方因为感情不和而不存在性生活的共同居住，互相不履行夫妻义务为标志。不过如果异地生活的夫妻相互间感情不和的，也可以构成法律意义上的分居，但是必须要有夫妻双方感情不和的书信等书证及其他证据来证明。 3、证明夫妻分居的常见证据 （ 1）一方在外居住的房屋租赁合同； （ 2）双方签订的夫妻分居书面协议，一定是要书面的，口头协议必须对方承认； （ 3）一方向另一方发出的书面分居文书，最好是用快件性质邮寄，在备注栏里注明“分居”，并且保留邮寄凭证，从邮寄之日起到提起离婚期间属于夫妻分居时间； 4、双方来往的书信、电子邮件等能证明双方感情不和分居的事实； 5、人证也可以，比如双方都认识的朋友或者亲戚，不过因为证人往往和为其作证的一方有利害关系及分居是夫妻“私事”，所以单独的证人证言难为采信，要辅佐以其他的证据。 二、夫妻分居期间应当注意哪些事项夫妻双方因感情不和分居，为避免日后无法对分居事实进行举证，或者对分居期间的财产及其他权利义务关系出现争议，最好在分居同时签订一份书面分居协议（必要时聘请律师进行见证）。对双方分居期间的收入等财产所得的归属，以及子女抚养和债权债务等问题明确做出约定。 1、分居期间的财产归属问题夫妻分居期间，在法律上婚姻关系仍然存续，如果没有约定，双方的收入仍然是夫妻共同财产，离婚时按照共同财产进行分割。夫妻单方申明分居期间财产归各自所有是无效的，必须得到对方的认可和承认，才能视为个人财产。 2、分居期间的债权债务问题根据法律规定，夫妻婚姻关系存续期间（包括分居期间），可以书面约定一方所得的财产归其个人所有，一方的对外债务由借债人自行承担。同时，为了避免夫妻双方为逃避债务恶意作出不利于债权人的约定，法律规定，夫妻间的类似约定，必须明确告知债权人。只有夫妻一方有证据证明，债权人知道夫妻双方关于财产各自所有、债务由各自承担的约定，才能以此对抗对方的债权人。 3、分居期间的子女抚养问题抚养子女是父母的法定义务。即便夫妻离婚或分居，也不能免除一方对子女的抚养责任（除非子女已经成年，或者父母丧失抚养能力）。因此，分居期间单独承担子女抚养义务的一方，有权要求未承担抚养义务的另一方支付抚养费。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、居间服务内容要明确 规范的居间合同会写明中介会提供给购房者怎样的居间服务，具体的服务内容有哪些等等，但是一些不法中介也会利用购房者对居间服务内容不了解的缺陷，而在合同中做手脚，比如少写一些服务内容，或者服务内容不明确等，从而损害购房者的权益。为了避免出现这样的的情况，购房者需要提前了解中介的居间服务内容大概有哪些，以免被蒙骗。 2、中介的违约责任要明确 很多时候，居间合同只会对买卖双方的违约责任进行约定，比如如果买卖双方瞒着中介私下交易，便构成了违约，需要向中介方赔偿损失等，但对于中介方的违约责任，常常是不约定或者约定不清，这就让一些中介有了可以推脱责任的借口。因此，购房者为了更好地保护自己的权益，应该要坚持在居间合同中明确约定中介方的违约责任。 3、中介费的支付要明确 4、签约日期条款要明确 明确签约日期的意义在于，购房者可以在居间合同中与中介约定，“必须在签约日期的多少日之后便签订正式的房屋买卖合同，若超过该日期，中介须赔偿购房者的损失”等等类似的条款，这样就可以防止中介收了钱之后就不再为购房者提供后续服务的情况出现，而且也在一定程度上降低了购房者的买房风险。 5、终止条款或解除条款要明确 房产交易的时间比较长，手续比较复杂，而在此过程中，购买者可能会由于一些不可抗拒的原因而无法进行交易，所以最好提前在合同中约定好解除条款，这样就可以避免造成违约行为，也不需要赔付对方损失。

[律师回复] 一、如何认定夫妻分居 1、分床不分房，难认定是分居因为受到经济条件的限制，大多数的夫妻还只拥有一个住处，或者无力负担长期在外单独租房居住，因此夫妻感情不和后，同房不同床，各自分灶吃饭。在一方提讼离婚时，如果另外一方不承认分居事实，外加夫妻同居是纯属私人事务，他人很难为此作证，因此一般不予采信。 2、夫妻异地居住，不一定是法律意义上的“分居”有的夫妻因为就业、学习等的原因并不在一个地方生活，所以地理意义上的夫妻异地居住不一定是法律上说的分居，法律上的分居是以夫妻双方因为感情不和而不存在性生活的共同居住，互相不履行夫妻义务为标志。不过如果异地生活的夫妻相互间感情不和的，也可以构成法律意义上的分居，但是必须要有夫妻双方感情不和的书信等书证及其他证据来证明。 3、证明夫妻分居的常见证据 （ 1）一方在外居住的房屋租赁合同； （ 2）双方签订的夫妻分居书面协议，一定是要书面的，口头协议必须对方承认； （ 3）一方向另一方发出的书面分居文书，最好是用快件性质邮寄，在备注栏里注明“分居”，并且保留邮寄凭证，从邮寄之日起到提起离婚期间属于夫妻分居时间； 4、双方来往的书信、电子邮件等能证明双方感情不和分居的事实； 5、人证也可以，比如双方都认识的朋友或者亲戚，不过因为证人往往和为其作证的一方有利害关系及分居是夫妻“私事”，所以单独的证人证言难为采信，要辅佐以其他的证据。 二、夫妻分居期间应当注意哪些事项夫妻双方因感情不和分居，为避免日后无法对分居事实进行举证，或者对分居期间的财产及其他权利义务关系出现争议，最好在分居同时签订一份书面分居协议（必要时聘请律师进行见证）。对双方分居期间的收入等财产所得的归属，以及子女抚养和债权债务等问题明确做出约定。 1、分居期间的财产归属问题夫妻分居期间，在法律上婚姻关系仍然存续，如果没有约定，双方的收入仍然是夫妻共同财产，离婚时按照共同财产进行分割。夫妻单方申明分居期间财产归各自所有是无效的，必须得到对方的认可和承认，才能视为个人财产。 2、分居期间的债权债务问题根据法律规定，夫妻婚姻关系存续期间（包括分居期间），可以书面约定一方所得的财产归其个人所有，一方的对外债务由借债人自行承担。同时，为了避免夫妻双方为逃避债务恶意作出不利于债权人的约定，法律规定，夫妻间的类似约定，必须明确告知债权人。只有夫妻一方有证据证明，债权人知道夫妻双方关于财产各自所有、债务由各自承担的约定，才能以此对抗对方的债权人。 3、分居期间的子女抚养问题抚养子女是父母的法定义务。即便夫妻离婚或分居，也不能免除一方对子女的抚养责任（除非子女已经成年，或者父母丧失抚养能力）。因此，分居期间单独承担子女抚养义务的一方，有权要求未承担抚养义务的另一方支付抚养费。

[律师回复] 新婚姻法规定了，如果夫妻一方有出轨行为的话，而且有确凿的重婚或者同居证据，有极大的可能会净身出户的，而且你作为无过错方还可以申请精神赔偿。

[律师回复] 签订房屋租赁合同一是注意房产中介资质，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等；二是注意明确中介费用，在合同中明晰中介费用所包含的项目；三是买卖双方资料，主要是出出租方，需要提供房产证、有无司法限制、有无抵押等资料。法律依据：《民法典》第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

[律师回复] 签订居间合同应注意：
1、居间人资质的查核，双方的权利义务；
2、居间合同履行完标准（促成合同成立，还是牵线让买卖双方达成合同意向，或仅介绍买卖双方认识，或有其它协助义务）；
3、居间人与委托人约定的报酬及其支付方式；
4、居间过程中出现的双方违约责任；
5、不可抗力、意外事件造成居间不能，责任处理论；
6、居间费用的标准计算等。

[律师回复]
一、身份证明：居民身份证等有效身份证明。
二、居住证明：拟在本市居住6个月以上的住所证明。
(1)居住在自购住房的，提供相应的房地产权证复印件(验原件)。
(2)居住在租赁住房的，提供由房屋管理部门出具的房屋租赁合同登记备案证明复印件(验原件)。
(3)居住在单位集体宿舍的，提供单位出具的集体宿舍证明。
(4)居住在亲戚朋友家的，提供居(村)委出具的寄宿证明。
三、就业、就读证明或投靠亲友证明：
1.来就业的，提供期限为6个月以上劳动(聘用)合同复印件(验原件)，参加本市职工社会保险满6个月的证明;
2.来沪本市投资开业或从事个体经营的，提供企业或个体工商户营业执照复印件(验原件)，参加本市职工社会保险满6个月的证明;
3.来本市投靠本市户籍亲属的配偶、子女或父母的，分别提供结婚证复印件(验原件)、公安部门认定的父母子女关系的证明;
4.来本市就读、进修的，分别提供本市大、中专院校发出的“录取通知书”复印件(验原件)、本市非学历教育机构出具的书面证明复印件(验原件)。

[律师回复] 对于非居住用房的租赁，应该注意哪些问题这个问题，解答如下, 非居住用房的租赁，应该注意哪些问题
一、房屋出租的概念房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用，收益。由承租人向出租人支付租金的行为（包括以联营、承包经营和合作经营等名义不参与经营且获得租金性收益的）。
二、租赁方式非居住用房的租赁方式包括：
1、租赁
2、承包（承包经营）
（
1）出租人（发包方）必须是经营实体，不能是个人；承租方（承包方）必须是境内自然人。
（
2）承租方经营项目必须在出租方营业范围内（营业执照所载）。
（
3）承包经营由承包方使用发包方营业执照进行经营活动，上缴固定收益的承包属于租赁范畴，不能跳过转租限制。但真实承包（利润分担、包干制等承包形式）可以不受转租限制的制约。
3、联销（
1）双方都必须是经营实体，不能是个人；（
2）承租方经营项目必须在出租方营业范围内（营业执照所载）。
（
3）有关税收的问题（增值税）。
三、房地产抵押与租赁的关系
1、房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的，出租人应当事先书面告知承租人。
2、租赁在前、抵押在后，租赁合同继续有效。租赁在后，抵押在前，租赁合同可以终止。
四、逾期支付租金的违约责任
1、房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；
2、租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。
3、承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。
五、租赁登记、工商注册及纳税
1、租赁登记（租赁合同登记备案）；
2、工商登记；
3、纳税个人出租：营业税及附加5.55%、综合税（房产税、所得税）12%境内公司出租：共14.5%（其中房产税12%、营业税2.5%）境外公司出租：共17.55%（其中房产税12%、营业税及附加5.55%）
六、一些特殊房地产的租赁问题
1、公有非居住房屋；（
1）转租问题；（
2）共有非居住用房不能进行承租权转让或交换（也就是常说的使用权买卖），也不适用变更户名或继承的有关规定。
2、宗教所有、军队所有房屋；
3、一些没有房地产权利证明的房屋（
1）《出售合同》（或预售合同加房屋交接书）；（
2）单位建造房屋（包括临时建筑、构筑物、地下建筑，不包含房地产开发企业建造的商品房）须持有四证

[律师回复] 1、委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。
2、居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。
3、合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。
4、居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应的知识、能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。

[律师回复]
一、夫妻分居多久可判离婚认定夫妻分居的条件有三个：
（
1）夫妻分居，包括因感情不和而导致的不在一处居住，不履行夫妻之前的权利、不过夫妻性生活。当然以上事实要用证据证实，或对方承认。如果只有一方另行租房的租赁合同，或是夫妻同在一个屋檐下、一套房子住、事件中是不是分床不好说清，也不好认定为分居。
（
2）分居的原因是因感情不和。有些情况下，很难说清分居是不是因为感情不和。比如当事人一方在国外，4年未归，一方在国内；或者乙方在上海，另一方在北京，不愿意离婚的一方万千可以说是因为工作的原因而不是感情问题导致分居的，这会对认定带来障碍。因此，必须收集其他相关证据是的确信感情不和的因素存在才可以判离。当然实践中，这是困难的。
（
3）分居已满两年。从可以证实已经分居的事件开始算起，到时已满2年，才可以构成法定判离的因素。1989年11月，最高人民发布《关于人民审离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》中第7条曾规定，夫妻分居满三年人民才可以判离，现在《婚姻法》规定为2年，更体现了法律人性化的一面。
二、签订分居协议需要注意什么夫妻双方因感情不和提出分居，签订分居协议时需要注意以下几点：
1、分居协议关于子女抚养的约定。协议中要说明子女由谁抚养，抚养费如何承担以及如何行使。
2、分居协议关于财产的约定。可以对分居期间的财产进行约定，如无约定或无法达成协议，则仍视为。双方若同意，可以在协议中规定分居期间双方不再互相享有家事代理权（但无法对抗善意第三人），如果一方违反则要赔偿另一方的损失。双方若同意，可以约定分居期间因为一方而产生的债务一律视为个人债务（同样无法对抗善意第三人），一方如果违反要赔偿另一方的损失。
3、分居协议关于分居期限的约定。分居的期限，应以三个月至两年为限，期限届满，如一方当事人依然认为感情无法复合而要求离婚的，可或持该协议向离婚。
4、分居协议关于分居的终止的约定。协议分居可基于当事人双方的协议而终止，但应当制作终止分居的书面协议，或办理终止分居的公证。实践中，几乎所有公证处都没有将分居协议明确列入民事协议公证的范围，当事人如果在当地公证处拒绝受理的情况下，可选择找当地律师事务所律师见证，或两个邻居，同事见证的方式，或者只要双方同时签字认可即可，而不必公证及见证。

[律师回复] 您好，关于分居一年能起诉离婚需要注意哪些问题这个问题，我的解答如下, 分居一年是可以离婚的。
分居离婚中要注意的：
1、分居多久都不可能自动解除婚姻关系。
2、因感情不和分居时间满两年的，一方至要求离婚的，应当准予离婚。
3、分居原因必须是因感情不和分居，而其他原因如：
工作调动、学习进修等均不符合这项规定，即使分居两年以上，也不能以分居为依据，要求人民判决离婚；
4、分居满两年后，对方仍然不同意离婚的，但是符合法定离婚条件的，同时有证据证明因感情不和分居满两年的，即使对方坚持不肯离婚，也会判决离婚。
或直接向人民提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。