在建工程抵押的房子能出售吗？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在建工程抵押的商品房能销售。《城市房地产抵押管理办法》第二十条：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第三十七条：抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。
而工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

[律师回复] 没有预售许可，怎么卖？

[律师回复] 理论上能卖，但要把预售房屋从在建工程抵押中逐步割离，已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作：首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。见简单来说，对于各方风险都很巨大，手续繁琐可操作性差，基本能视为不能销售。

[律师回复] 您好，针对您的在建预售房抵押给银行可以预售吗问题解答如下, 商品房预售，应当符合下列条件：　　
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　
（二）持有建设工程规划许可证；　　
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在建工程抵押在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押转现房的申请条件和需要准备的材料：
一、房屋抵押的申请条件：
房屋性质：住宅，写字楼，别墅、商品房、成本价房、经济适用房（对经济适用房要求严）并且产权明晰20年以内
抵押人（年龄正常值18-65周岁）并且身体健全
抵押人可以证明还款来源以及其他资产（大额定期存单，二套房产，股票，基金等）
实际用款用途明确
二、准备资料：
（1）登记申请书原件
（2）申请人身份证明
（3）房屋所有权证（原件及复印件）
（4）在建工程抵押登记证明
（5）主债权合同、抵押合同；
（6）抵押人与抵押权人关于在建工程抵押转为现房抵押登记的补充协议原件。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地抵押后上面的在建工程是否抵押
地上建筑物是随土地走的，如果土地使用权已抵押，后续建的建筑也一并抵押了，不能再进行再抵押或处置了，否则无效。
中华人民共和国物权法
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
房地一体抵押是法定制度，“房随地走、地随房走”
《物权法》
第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》
第三十六条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”所以，我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，而且法律对这一流转方式的规定为强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押的，另一部分也会视为抵押。
相关知识：
可以设定土地抵押权的权利：
1、法律允许单独流转的国有土地使用权
2、依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权
3、依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权
4、农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体土地使用权
国有土地使用权可抵押范围：
1、以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押
2、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押
3、以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押
根据现行法律、法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的合同，并办理抵押登记。抵押登记时抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。
用于抵押的土地使用权有期限的，使用权人仅可以在权利存续期内设定抵押权。

[律师回复] 您好，针对您的在建工程抵押流程是怎样的?问题解答如下,
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
在建工程抵押存在的法律风险：
1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。
2、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。
3、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。
4、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。
5、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。
6、虽然很多地方都已施行商品房网上备案工作，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。
7、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

[律师回复] 根据我国法律规定，合同的担保形式有定金、保证、抵押、留置权、质押五种。
　　
(1)定金。定金是指缔约一方为了保证合同的履行，在订立合同前向对方给付一定数额的货币的担保形式。
　　
(2)保证。保证是指保证人以自己的名义作为一方当事人的关系人，向另一方当事人作履行合同的担保的一种方式。保证合同履行的第三人是保证人，被担保履行合同的义务人为被保证人。
　　
(3)抵押。抵押是合同当事人一方用自己或第三方财物为另一方当事人提供清偿债务的权利。
　　
(4)留置。留置是用标的物作为担保的一种形式，根据法律规定，当义务人未在法定或约定的期限内全面履行合同时，权利人有权处置所留置的财物。
　　
(5)质押。质押是当事质押人一方以动产或某种权利作为抵押的一种担保形式。

[律师回复] 个人房屋抵押借款合同
抵 押 人(甲方)：
代 表 人：
抵押权人(乙方)：
代 表 人：为确保______年____月____日签订的____________(以下称本合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房产抵押。
甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。
双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房产坐落于________区________街(路、小区)_____号_____栋_____单元_____层_____户号，其房屋建筑面积_______2，产权证号：______________，土地使用权证号：______________。
第二条 根据本合同，甲乙双方确认：债务人为___________________；抵押期限为______ ，自______年____月_____至_____年____月____止。
第三条 利息(年息)______，甲方应于每月______日给付乙方，不得拖欠。
第四条 在本合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押房产；甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产的，应取得乙方书面同意。
第五条 本合同生效后，甲方如需延长本合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经乙方同意并达成书面协议。
第六条 出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押财产：
1、本合同约定的还款期限已到，债务人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。
2、债务人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。
3、债务人被宣告解散、破产。
第七条 抵押权的撤销：本合同债务人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，乙方应协助甲方办理注销抵押登记。
第八条 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第九条 违约责任
1、按照本合同第四条约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方有权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或提前收回本合同项下贷款本息。
2、甲方违反第四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前收回本合同项下贷款本息，并可要求甲方支付贷款本息总额万分之_______的违约金。
3、甲方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应给予赔偿。
4、甲、乙任何一方违反第八条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额万分之_______的违约金。
5、本条所列违约金的支付方式，甲、乙双方商定如下： 　
_________________________________________________________________________
第十条 双方商定的其它事项：
第十一条 争议的解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，可以向当地人民法院起诉。
第十二条 本合同由甲、乙双方签字，自签订之日起生效。
第十三条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲 方： 乙 方：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日

[律师回复] 抵押人： (以下简称“甲方”)
　　地址： 邮编：
　　电话：
　　法定代表人：
　　抵押权人： (以下简称“乙方”)
　　地址： 邮编：
　　法定代表人：
　　电话：
　　债务人： (以下简称“丙方”)
　　地址： 邮编：
　　法定代表人：
　　电话：
　　鉴于：
1. 年 月 日，本合同乙方与丙方签订《债权转让协议》(以下简称“主合同”，详见附件1)，约定乙方向丙方转让不良资产，丙方应向乙方支付合同价款为 元，付款期限为 年。
　　
2. 甲方自愿将其在建工程作为抵押物，用于担保丙方按期履行付款义务。 经平等协商，各方就抵押担保相关事宜达成一致并签订本合同，以资共同信守。
　　
一、抵押物状况
　　
1.坐落位置：_________区_________街路_________号(详见附件2《抵押物清单》)。
　　
2.建筑结构：_________，用途：_________。
　　
3.建筑面积： ，占地面积：
　　
4.已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。
　　
5. 竣工时间：
　　
6.土地使用性质：_________使用年限：_________
　　
7.证件(见附件3—7)：
　　国有土地使用证号：_________
　　建设用地规划许可证号：
　　建设工程规划许可证号：
　建设工程开工许可证号：
　　开工许可证_________号：
　　预售/销售许可证号：
　　
8.其他：
　　
二、抵押物价值及抵押率
　　
1.甲、乙双方确认抵押物作价(大写)元整，抵押率为百分之 ，实际抵押额为 元整。
　　
三、担保范围
　　抵押物的担保范围为主债权、违约金和实现主债权的合理费用。
　　
四、抵押登记
　　
1.各方应于本合同签订后 5个工作日内向登记机关提交抵押登记申请。
　　
2.乙方应于抵押权消灭后5个工作日内，向登记机关送达撤销抵押登记的通知，协助甲方办理撤销登记手续。
　　
3.各方应当协力提供登记所需文件、资料等。
　　
4.因抵押登记和撤销登记所发生的费用，由各方依据国家及登记机关的规定承担;无相关规定的，由各方承担各自的费用。
　　
五、抵押物的占有、使用与处分
　　
1.抵押物由甲方占有、使用，全部收益归甲方所有。
　　
2.未经乙方同意，甲方不得擅自出售抵押物，但是丙方提前清偿债务或另行提供担保的除外。
　　
3.抵押物灭失的，丙方应当另行提供担保或提前清偿债务，乙方可以就因抵押物灭失而取得的赔偿行使物上代位权。
　　
六、行使抵押权的条件
　　
1.出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押物：
　　
(1)主合同约定的付款期限届满，丙方未依约支付合同价款的;
　　
(2)丙方被宣告解散、破产的。
　　
2.处分抵押物所得价款，不足以偿还主债务的，乙方有权另行向债务人追索;价款偿还主债务后还有剩余的，应退还甲方。
　　
3.乙方行使抵押权后，甲方有权向丙方追偿。
　　
七、抵押权的消灭
　　出现下列情形之一时，抵押权消灭：
　　
(1)主债权消灭;
　　
(2)抵押权实现;
　　
(3)法律规定的其他情形。
　　
八、违约责任
　　
1.由于甲方保管不善，造成抵押物毁损的，乙方有权要求恢复原状，或要求丙方提供其他担保或提前支付合同价款。
　　
2.未经抵押人同意，乙方与丙方变更延长主合同付款期限的，可自行解除本合同，。
　　
九、争议解决方式
　　因履行本合同产生的纠纷，经各方协商仍无法解决的，任何一方可以向抵押物所在地的人民法院提起诉讼。
　　
十、附件
　　
1. 《债权转让协议》;
　　
2. 《抵押物清单》;
　　
3. 甲方股东会同意提供抵押担保的《股东会决议》
十
一、合同的生效
　　
1.本合同自各方代表人签字并加盖单位印章之日起生效。
　　
2.本合同一式四份，甲、乙方各执二份，具有同等效力。
　　甲方：(印章)
　　代表人：
　　乙方：(印章)
　　代表人：
　　丙方：(印章)
　　代表人：
　　签订时间： 年 月 日
　　签订地点：
以上就是在建工程抵押反担保抵押合同模板，不同情况还是要根据自身情况改变，希望以上模版能给您带来帮助！

[律师回复] 对于土地抵押后所建房屋可以预售吗这个问题，解答如下, 相关法律法规并没有予以禁止，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人办理了抵押物登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，人民可以认定抵押有效。《物权法》
第一百八十二条规定，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。问题的关键是，预售商品房中，以建筑物抵押的，从法律规定角度来看，土地使用权仍属于开发商所有。预告登记后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。从上述规定可以看出，为保障将来实现物权，其抵押行为才有物权效力，其处分不动产的权利受到限制，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押。此外，商品房预售完成后，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》
第二十条的规定，预告登记向后具有保全效力和排他效力《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)
第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的

[律师回复] 解答如下,
第一章总则
第一条为加强在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》及有关的法律、法规制定本办法。
第二条凡在我省城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。
第三条本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程已形成的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称抵押人，是指将依法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。本办法所称抵押权人，是指经批准开展房地产抵押贷款业务，接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行。
第四条在建工程抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
第五条各地县级以上房产行政管理部门（以下简称房地产管理部门）是本行政区域内在建工程抵押的行政主管部门。
第二章在建工程抵押权的设定
第六条下列在建工程不得设定抵押：
（一）在建工程投资总额未达到25%的；
（二）在建工程存在建筑承发包合同争议的；
（三）行政罚没、司法裁定和依法查封的；
（四）无担保人公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；
（五）商品房屋已经预见售完的；
（六）依法不得设定抵押的其它在建工程。
第七条同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应在办理下一个抵押手续前，书面征得前一抵押权人的同意，并将已经设定过的抵押情况告知后一抵押权人；后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押权担保债务的履行期限。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。在建工程抵押后，该抵押物的价格大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不行超出余额部分。
第八条以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
第九条以在建工程设定抵押的，抵押当事人须经资审合格具有合法资格的房地产评估机构进行评估，并经抵押权人确认。
第三章在建工程抵押合同的订立
第十条在建工程抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第十一条在建工程抵押合同须载明下列事项：
（一）抵押人、抵押权人的名称、单位所在地和法定代表人姓名；
（二）抵押在建工程的名称、处所、用地面积、建筑面积、状况；
（三）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
（四）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（五）已投入在建工程的工程款；
（六）施工进度及工程竣工日期；
（七）已完成的工作量和工程量；
（八）抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式。
（九）抵押物意外毁损、灭失责任；
（十）抵押物的占管方式；（十一）抵押物被处分时受偿人的顺序；（十二）违约责任及补救措施；（十三）争议解决方式；（十四）抵押合同订立的时间、地点；（十五）双方约定的其他事项。
第四章在建工程抵押登记

[律师回复] 解答如下,
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
在建工程抵押存在的法律风险：
1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。
2、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。
3、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。
4、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。
5、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。
6、虽然很多地方都已施行商品房网上备案工作，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。
7、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

[律师回复] 不需要。地上建筑物是随土地走的，如果土地使用权已抵押，后续建的建筑也一并抵押了，不能再进行再抵押或处置了，否则无效。《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。房地一体抵押是法定制度，“房随地走、地随房走”《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》
第三十六条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”所以，我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，而且法律对这一流转方式的规定为强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押的，另一部分也会视为抵押。扩展资料：土地使用权抵押前提条件：
1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押；
(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估。评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

[律师回复]
首先，原先在建工程抵押权的内容不变，包括抵押财产的范围、担保的范围，担保的金额。
其次，抵押权的顺位不变，原来的顺位是
第一顺位，现在仍然是
第一顺位。依据《物权法》第199条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如果抵押权已经登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。此外，《物权法》第14条规定“：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，在房屋登记中，决定同一房屋上各个抵押权顺位的关键标准是“记载于不动产登记簿的时间”，即《房屋登记办法》第44条规定的“登记时间”。因此，在建工程抵押权转为房屋抵押权登记时，登记时间不应改变，从而确保抵押权人的顺位。扩展资料根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条　抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条　依照本法第一百八十条第一款
第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。第二百零二条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民不予保护。

[律师回复]
首先，原先在建工程抵押权的内容不变，包括抵押财产的范围、担保的范围，担保的金额。
其次，抵押权的顺位不变，原来的顺位是
第一顺位，现在仍然是
第一顺位。依据《物权法》第199条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如果抵押权已经登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。此外，《物权法》第14条规定“：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，在房屋登记中，决定同一房屋上各个抵押权顺位的关键标准是“记载于不动产登记簿的时间”，即《房屋登记办法》第44条规定的“登记时间”。因此，在建工程抵押权转为房屋抵押权登记时，登记时间不应改变，从而确保抵押权人的顺位。扩展资料根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条　抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条　依照本法第一百八十条第一款
第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。第二百零二条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民不予保护。

[律师回复] 　　在建工程抵押的商品房能销售。《城市房地产抵押管理办法》第二十条：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 　　第三十七条：抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。 　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 　　抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。 　　而工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。 　　《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

[律师回复] 您好，关于在建工程是否可以设立抵押这个问题，我的解答如下, 可以。
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
《担保法》第三十四条，下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、在建工程抵押需要哪些条件
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
二、如何确定在建工程抵押物的价值?
《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。按照该《通知》及《担保法》的有关要求，银行在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素，所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关，一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。
三、在建工程抵押价值评估的评估范围有哪些?
1、土地权属
在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属
对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度
在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4、销售状况
有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
四、在建工程抵押可能存在的风险：
1、在建工程合法性风险。
根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构(一般是银行)，贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。
2、价值确定风险。
在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
3、合同风险。
建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：
(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;
(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
(3)已投入在建工程的工程款;
(4)施工进度及工程竣工日期;
(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。

[律师回复] 你好，开发商的行为构成违约，可以要求解除合同，并要求开发商赔偿损失。具体详情，你可以进我主页与我沟通，我可以先帮你发律师函要求对方尽快赔偿，对方不配合的话我帮你提起诉讼，来电免费。