预售商品房转让要注意什么,预售房抵押具体要求

[律师回复] <br/>一、预售商品房抵押有何法律效力<br/>（一）对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。<br/>（二）预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产开发商所有，购房人只享有“所有权之期待权”，所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的，由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任，但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制，抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。<br/>（三）预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。<br/>二、预售商品房抵押权怎么实现

[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；<br/>2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；<br/>2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 预售商品房抵押权该怎么实现？<br/>预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。<br/>处分抵押的预售商品房所得的金额依下列顺序分配：<br/>（一）支付处理抵押房地产的费用；<br/>（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；<br/>（三）偿付抵押权人债权本息及支付违约金；<br/>（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；<br/>（五）剩余金额交还抵押人。<br/>同一预售商品房设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金额、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。<br/>法律依据：<br/>《城市房地产抵押管理办法?》第五条<br/>房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。<br/>依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

[律师回复] <br/>一、商品房预售的条件房屋预售应当符合下列条件：<br/>第<br/>一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。<br/>第<br/>二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。<br/>第<br/>三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。<br/>第<br/>四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。<br/>二、预售商品房被开发商抵押了怎么办<br/>首先，房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权，房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。<br/>其次，认购的商品房被作为抵押物后，按抵押担保的法律规定，抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得诉讼，房产开发商也可能无力偿还购房款，这就会使对预购的商品房的权利，或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法侵权行为，可能使购房者蒙受经济损失。购房者可以先与房产开发商交涉，要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系，并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记，以获得政府对购房者认购商品房权利的保护；当然无法交涉，可以请求人民确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效，以维护购房者合法权益。预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式，但是这对于购房者而言却是增加了其购买的风险。购房者应该知道已经抵押的商品房能否购买，商品房预售的条件是什么，购买预售的商品房后被开发商抵押出去了怎么处理，如果不把这些问题搞清楚，或许购房者会买到权利有瑕疵的房屋。所以在购买预售商品房之前最好先咨询专业的律师，谨防之后买到问题房。