在建工程抵押的风险

最新修订 | 2024-02-27
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专家导读 随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着在建工程抵押的风险的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
在建工程抵押的风险

在建工程抵押通常设定于房地产项目建设初期、商品房预售前,此时工程项目属于尚未形成的房屋,相对现楼抵押来说,在建工程抵押法律关系更趋复杂,不确定因素较多,隐含更多的风险。

主要有以下几个方面:

1、抵押权人的风险对抵押权银行来说,最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定而不是由当事人协商确定,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。

在建工程存在烂尾和完工后成为违法建筑的可能性则是抵押权人面临的另一个风险。

2、预购人的风险我国很多城市允许已批准预售的商品房项目办理在建工程抵押,或允许办理在建工程抵押登记后预售。

这样将存在预购人、抵押人、抵押权人、施工单位相互之间错综复杂的法律关系,给预购人带来风险。

一方面,我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确,没有赋予物权性质,购房合同签订后,预购人作为期房债权人,与抵押权人同样面临工程款优先受偿问题。

另一方面,因批准预售时房屋尚未建成,缺少诚信的开发商很容易利用政府管理的漏洞,以更改房屋编号、标识等手段,将已预售期房再设定抵押,或将已设定抵押的期房隐瞒事实再行出售,使预购人蒙受损失。

这种做法在房地产市场处理不稳定时期时尤其可能出现。

3、登记机关的风险登记机关在办理在建工程抵押登记时面临的风险主要源自三个方面。

首先是我国现行房地产登记制度问题。

因我国法律未明确界定房地产登记机关办理登记时应采取何种审查方式,以及应承担多大的法律责任,登记机关在审查范围上无法可依,导致频频被拖入权利人经济纠纷甚至被判经济赔偿的困境。

其次是源于在建工程抵押登记的特殊性。

在建工程抵押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案(有些地区采用预告登记)以及拆迁安置管理衔接和协调,这使得登记过程比一般物权登记复杂很多,在实践中极易出现失误。

此外,由于我国房地产市场起步晚,发展快,很多城市的房地产主管部门管理水平滞后,信息化程度不高,是在建工程抵押登记引发问题的又一隐患。

虽然一些发达城市采用了商品房网上销售系统、在建工程抵

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于在建工程抵押的风险的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着在建工程抵押是否包含土地,在建工程抵押的风险问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
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债权债务
在建工程抵押条件
在建工程抵押需满足以下条件:一,贷款用途限于推进工程进程;二,已缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证;三,抵押行为需获土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等批准。
37浏览 2024-04-12
在建工程抵押会面临什么风险
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在建工程抵押可能存在的风险:<br/>1、在建工程合法性风险。<br/>根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。<br/>2、价值确定风险。<br/>在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。<br/>3、合同风险。<br/>建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:<br/>(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;<br/>(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;<br/>(3)已投入在建工程的工程款;<br/>(4)施工进度及工程竣工日期;<br/>(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。<br/>4、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。<br/>2002年6月20日,最高人民在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据《合同法》及该解释,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。<br/>5、划拨土地上在建工程抵押的风险。<br/>由于在建工程的抵押包含其所占范围内的土地使用权,因此如果土地为划拨用地,根据法律规定,一是以划拨土地上的在建工程抵押必须经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则抵押无效;二是拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后(一般不低于标定地价的40%),抵押权人有优先受偿权。因此,划拨土地上在建工程抵押很可能面临未经批准而抵押无效或实现抵押权时价值所剩无几的风险。<br/>6、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。<br/>尽管法律明文规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”,但通过诉讼程序解决这类纠纷,时间成本和执行难度都较大。<br/>7、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。<br/>根据《税收征收管理办法》,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的,抵押权人 在处置抵押物时就要受到限制,税务机关有权先于抵押权人处置并就处置价款优先受偿,收税后的剩余部分,抵押权人才可以受偿。如果抵押权人私自处置抵押物进行受偿,税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。<br/>8、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险。<br/>根据相关法律规定及实践,在在建工程形成之前,以净土地抵押登记,在建工程开始形成之后,土地使用权应连同在建工程转为在建工程抵押。这要求必须对原登记的土地办理抵押合同及登记注销手续,并新签订在建工程抵押合同,且重新办理登记手续。此时,如果操作不当,将会使抵押权人的抵押权落空:<br/>首先,作为抵押物的土地使用权如果已被或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记。<br/>其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。
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在建工程抵押登记风险
10w+浏览2024-10-23
在建工程抵押风险有哪些?
在建工程抵押风险主要来自7个方面,分别是在建工程合法性的风险、工程的价值确定、审慎和履行合同的风险、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险、划拨土地上在建工程抵押的风险、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险,以及在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。
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债权债务
在建工程抵押规定?
法律中关于在建工程抵押的相关规定有:在建工程抵押的前提条件是建设项目的合法性,在建工程抵押可以办理初始登记,当事人签订的抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号等内容。
2浏览 2024-10-05
在建工程抵押的风险是什么
10w+浏览2024-10-02
在建工程抵押风险有哪些?
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与在建工程抵押风险有哪些,抵押在建工程的相关法条有哪些?相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
10w+浏览
债权债务
在建工程抵押是什么意思
在建工程抵押是一种特殊的抵押方式,抵押人为了筹集继续修建的资金,将已合法取得的土地使用权及在建工程投入资产,通过非转让的方式抵押给贷款银行,作为按期还款的保证。这种抵押形式确保了贷款银行在借款人未能如期偿还贷款时,能够依法以抵押的在建工程折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿,从而保障银行的权益。
23浏览 2024-10-05
在建工程抵押会面临哪些风险?
10w+浏览2024-02-20
在建工程抵押的风险是什么
1、合同风险。建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同的内容较多,很有可能签订无效合同。2、价值确定风险。在建工程抵押权范围不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
10w+浏览
债权债务
在建工程可以设立抵押吗?
在建工程能设立抵押。在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分,未建部分不能设立抵押,抵押时取得的土地使用权连同在建工程的投入资产需要一并办理抵押登记。在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。
48浏览 2024-10-26
在建工程抵押会面临哪些风险
10w+浏览2024-10-27
在建工程抵押的风险是什么呢?
目前,虽然我严格的规则,在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意,但对贷款和其他原因,也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款,在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。
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债权债务
开发商在建工程抵押违约吗
违约指违反契约或条款。房屋买方意在取得房产所有权,若房屋设有抵押将影响所有权行使,可能构成恶意违约。《民法典》规定出卖人应确保交付物不侵犯第三方权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,合同无效或撤销时,当事人可申请解除担保贷款合同。
34浏览 2024-04-08
你好,最近我想清楚一个工程,但是我不知道有什么风险?所以想咨询一下,有关在建工程抵押的风险是什么?
[律师回复] <br/>1、在建工程合法性风险。<br/>  根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国担保法gt;若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。<br/>  <br/>2、价值确定风险。<br/>  在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。<br/>  <br/>3、合同风险。<br/>  建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:<br/>  <br/>(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;<br/>  <br/>(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;<br/>  <br/>(3)已投入在建工程的工程款;<br/>  <br/>(4)施工进度及工程竣工日期;<br/>  <br/>(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。
400浏览
在建工程抵押会面临什么风险
10w+浏览2024-02-20
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