不良资产收购需要注意哪些问题

[律师回复] 上市公司的大股东收购公司不良资产的目的主要有以下几个： 　　 1、自己持有的公司股份超过50，公司的资产或者盈利的增加，股票价格就会增加，使得该大股东成为最大受益者(手中的股票价值最大化); 　　 2、上市公司的不良资产是大股东原来上市的时候或者以后装进上市公司的，因为经营不好，大股东愿意收购回来，以避免其他股东对他装入资产不好的一种回应; 　　 3、大股东自己经营的业务跟公司的不良资产行业有相近性或者属于行业的上下业，所以，即便上市公司的这部分资产在上市公司的管理之下不能获得盈利或者较好效果，大股东收购后，则有可能经营的好起来，而且这部分资产目前价值比较低，收购成本比较低; 　　 4、大股东打算将其他(行业)资产装进上市公司，以便扭转上市公司目前行业走入低潮的困境; 　　 5、该不良资产中含有土地等资产，因为有关资产是按照购入成本计算的，但是如果重新估值的话，也许能够增值，所以，按照帐面资产(负值)购买该资产，实际上并非价值为负，而是有一定的价值。

[律师回复] 签订不良资产收购合作协议，需要注意一下问题:
一、资本、资产方面的风险
二、财务会计制度方面的风险
三、税务方面的风险
四、可能的诉讼风险
最重要的当然是关注公司的不良资产，尤其是固定资产的可折旧度、无形资产的摊销额以及将要报废和不可回收的资产等情况需要尤其重点考察。
同时，公司的负债和所有者权益也是收购公司时所应该引起重视的问题。公司的负债中，要分清短期债务和长期债务，分清可以抵消和不可以抵消的债务。资产和债务的结构与比率，决定着公司的所有者权益。

[律师回复]
一，改制方案中涉及债权债务转让问题。根据《合同法》的规定,债权的转让需通知债务人,债务的转让需征得原债权人的同意,否则将不发生转让的法律效力。
二，企业改制过程中,如涉及合并、分立等事项,相关方案设计也要考虑《公司法》、《合同法》中的相关规定。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。 3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理。 看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； 2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； 5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 6、产权登记和物业管理的约定； 7、保修责任； 8、乙方使用权限； 9、双方认定的争议仲裁机构； 10、违约赔偿责任； 1 1、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 目前楼市销售的商品房多为期房，有的房子还没有破土动工，就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但是合同能否顺利执行很难保证。有的因为开发手续不全，不能及时办理产权证，有的则暗中被开发商二次抵押，一房二主，产权被别人分割等。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 购房者看房时要注意的事项 1、查验售房者五证两书 购房者在购房时应要求售房者提供齐全的五证两书，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 2、实地看房考察，了解房屋产权年限 买房购房者一定要对开发商楼盘进行一系列的考察，先看楼盘各类设施是否达到国家基础设施规范要求，住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。再看楼盘建筑各类参数是否合格，小区绿化率、容积率、居住密度一定要了解清楚。三看社区环境是否适合居住，看地段是否有升值潜力，看小区是否方便出行。 最后看小区物业管理，了解未来的物业管理公司服务标准，物业收费问题等。 房屋产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。房屋产权年限关系到购房人的权益问题，因此在买房的过程中要了解清楚。 3、楼层和户型的选择 买房什么楼层好，买房楼层的选择应当考虑的主要因素有：住宅楼总层数、逃生难易、生活便利性、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅通风采光情况、楼层价格差异等因素。楼层选择一般需要满足居住者居住方便、舒适、符合自身实际需求等要求。 购买房屋，户型的选择是非常重要的。户型的选房技巧主要包括两个方面，一是户型功能的配置，二是户型与选房风水方面的讲究。一个好的户型 首先需要满足购房者的居住需求，在这里户型功能配置上的选房技巧很实用。 其次就是什么户型风水好，户型风水的好坏直接关系到居住者的运势发展。

[律师回复] 签订购房人认购书最大的风险就是定金问题。与开发商签订了认购书时，要警惕开发商在收据上注有“定金”两字。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金有双重性质。 首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。 其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。因此提醒购房者谨慎交纳定金。另外，有些开发商约定的是订金，订金不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。如果是订金，就要小心开发商违约一房二卖的情况了。二、怎样签订购房认购合同，注意什么在与开发商签订认购合同时，专家提请购房者注意： （一）使用《商品房认购书》示范文本。目前售楼方和开发商方面处于强势地位，在认购书中常设置一些有利于售楼方的条款，消费者稍不留神，就会吃亏。因此，购房者最好提前准备，使用规范的文本。 （二）最好把销售人员的承诺书面化，以防日后没有证据证明自己的主张。 （三）认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。 （四）.约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订商品房认购书时，楼盘的一些细节尚未明确，商品房买卖合同的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订商品房买卖合同，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在消费者没有过错的时候能够随时“退出”。综合上面所提到的风险和注意事项，要提醒购房者在签订认购书时应当慎重行事。最好请个陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法律问题进行把关。如果真的看中了房子，可以直接签订购房合同的尽量就不要签订认购合同了，避免出现不必要的纠纷。

[律师回复] 上市公司的大股东收购公司不良资产的目的主要有以下几个： 　　 1、自己持有的公司股份超过50，公司的资产或者盈利的增加，股票价格就会增加，使得该大股东成为最大受益者(手中的股票价值最大化); 　　 2、上市公司的不良资产是大股东原来上市的时候或者以后装进上市公司的，因为经营不好，大股东愿意收购回来，以避免其他股东对他装入资产不好的一种回应; 　　 3、大股东自己经营的业务跟公司的不良资产行业有相近性或者属于行业的上下业，所以，即便上市公司的这部分资产在上市公司的管理之下不能获得盈利或者较好效果，大股东收购后，则有可能经营的好起来，而且这部分资产目前价值比较低，收购成本比较低; 　　 4、大股东打算将其他(行业)资产装进上市公司，以便扭转上市公司目前行业走入低潮的困境; 　　 5、该不良资产中含有土地等资产，因为有关资产是按照购入成本计算的，但是如果重新估值的话，也许能够增值，所以，按照帐面资产(负值)购买该资产，实际上并非价值为负，而是有一定的价值。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 1、看开发主体是否合法 实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。 2、看是否取得了国有土地使用证 按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。 3、看是否符合城市规划 城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。 4、看是否取得了建筑工程施工许可证 城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。 5、看有没有商品房销（预）售许可证 这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。 《城市房地产转让管理规定》第七条 第七条　房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同; (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格; (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理; (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费; (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

[律师回复] 买期房合同的注意事项 1、应该明确的把房屋售楼书和其他广告的内容都写进房屋补充协议中去，这是为了维护购房者的合法权益的一个非常重要的方式。 2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 买期房签合同注意事项就和大家分享到这里了，买房是比较重要的一件事情，会花费我们大量的精力财力，所以大家一定要谨慎对待，买房签合同的时候一定要清楚明确里面的内容，这可都关系到大家的切身利益，要注意条款细节以免损害自身利益。

[律师回复] 以下注意事项供参：　　
一、要认真审查签约对象的主体资格和资信能力，以便在供货及付款条件上采取相应的对策，防范欺诈、减少交易风险。　　
二、争取合同的起草权、并以书面形式对谈判中所取得的承诺进行约定。　　
三、合同名称与合同内容应一致。例如本是加工承揽合同，如果使用购销合同文本，则将为合同的履行和法律条款的适用增添了争议。　　
四、合同条款在起草与审查时应注意：　　
1.规格条款上要注意对各型号产品的具体规格做出说明，避免供需之间出现差异。　　
2.明确约定质量标准以及质量异议提出的期限。　　
3.明确交付方式，如送往本地，当明确约定送货地点；如送往外地，则尽量不要写明。此外，还应列明收货方经办人姓名，如果对方更换新的经办人，应当要求对方提供授权委托书。　　
4.明确付款时间及其支付方式。不仅要追求销售额，更要讲求经营效益。如果货款收不回，那么销售得越多，亏损越得越严重。　　
5.明确规定双方应承担的义务以及违约责任，否则会削弱合同的约束力。　　
6.各条款均应用词准确、表达清楚、约定明确，并避免条款重复、或者前后矛盾，产生歧义。重要条款要仔细斟酌，尤其是要防止模棱两可的词句或多义词。比方在实践中不少人将定金写成了“订金”，而“订金”在法律上被认定为预付款，不能起到定金的担保功能。　　
7.争议解决方式和诉讼管辖地要明确、具体。如果采用仲裁，则一定要明确约定某一客观存在的仲裁机构，否则将导致条款该无效。　　
8.签订时应加盖单位公章，如果是对方经办人则应提供加盖单位公章的签约授权委托书。　　
9.签订以后应根据合同管理制度，对合同及时进行归档保管，以免丢失。同时可将合同复印件交由履行部门存查，保证依约履行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。
1、《选房应考虑的主要因素》
（
1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。具体而言主要是指：
①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。
②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。
③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。
④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。
（
2）要看住宅环境。住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。
（
3）看住宅的健康与安全性。要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。
（
4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。
（
5）看房屋的品质状况。主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。
（
6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。
2、如何选择开发商。（
1）搞清开发商的资质。国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别：
①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。
②《资质证书》上标明的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。
③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。（
2）了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。从以下几方面，可以了解开发商的实力：①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。
④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。（
3）了解开发商的信誉信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工楼盘品质如何楼盘是否发生过严重的纠纷都是需要你认真了解的情况。②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主”。从这些中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。（
4）考察销售的资质。商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售：①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理代理权限、时间期限等有哪些规定审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。
3、如何识别“假热销”（
1）认购时间看长短。大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。（
2）莫中“雇托炒房”计。“雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 公司的资产可以分为移动资产、固定资产、无形资产等，而有些资产对于公司来说是不良的资产，如收不回的货款、贷款等，不良的资产是需要处理的。不良资产收购的内容：
1.资料审查
所审查的资料，是指证明债权债务关系或资产所有权的有关法律文书，包括：
(1)一般贷款类资产。如借款合同、担保合同、证明担保或抵押权利存在的其它法律文书等。
(2)以物抵贷类资产。如抵贷协议或判决书、调解书、仲裁书、以物抵贷资产清单等。
(3)涉诉贷款及相应法律文件。如状、上诉状、撤诉申请书、财产保全申请书、支付令申请书以及破产还贷申请书、判决书、调解书和申请执行书、执行证明等相关法律文书。
2.债务人资信调查及现场检查
对债务人的资信调查主要应围绕以下问题展开，即：债务人的主体资格、组织形态、股本结构、分支机构情况等债务人的历史经营情况、对债务的态度、是否有逃废债的倾向等现实经营状况、主要经营业务、产品的市场情况、债务人的总体负债情况、对外担保情况、对外投资情况，以及债权情况等。
现场核查要求资产管理公司有关人员及法律顾问人员，要结合已有资料所示情况，对企业的住所、人员、资产实物状态、抵押或质押资产的存在状态及管理现状等进行实物和资料对照核查。
此外，还有涉诉类资产的核查，主要内容是与承办案件的人民具体办案人员联系，具体了解案件审理、执行的实际情况及可能存在的问题。
3.资料分析及综合评估
所谓资料分析和综合评估就是要在资料审查和现场核查的基础上，对拟接收的不良资产进行评估分类，进而制订出接收方案和初步的处置意见。
分析和评估的主要思路为：
(1)债务人如为暂时性经营困难，有一定的市场，有一定的发展潜力，符合债转股条件的纳入债转股企业管理需要进一步信贷支持的，帮助企业改进管理，申请债务融资帮助。
(2)债权资产为有效抵押或担保的，确定行权计划，包括自营、拍卖或出售等。
(3)债务人下落不明或经营将持续恶化，难以起死回生的，要落实其财产情况，及时向人民提讼，请求强制执行。
对于有担保或抵押债权的，要确切弄清其时效期限，及时通过催收或诉讼确权，以便中止或延长行权时效。债权接收过程中，尤其要注意债权资产的保全和相应的权利时效问题。
4.担保性条款和担保合同的审查
相关法律法规对各种担保的有效设定均有详细的、明确的规定，在诸多涉及担保是否有效的条件中，常常因为当事人在设立担保时没有认真考虑担保单位的资质能力，担保条款的设定不规范、不明确，担保设定程序不符合法律要求等造成担保无效或没有起到应有的效果，对此，应给予足够的重视。
我国《担保法》对五种担保方式的生效条件有着不同的规定，以抵押为例，《担保法》规定以无地上定着物的土地使用权、城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆、企业的设备和其它某些动产为抵押的，必须办理抵押登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。
5.《债权转让协议》和《债权转股权协议》
债权人出让人(国有商业银行)与债权受让人(资产管理公司)及债务人、担保或抵押人之间签署《债权转让协议》是债权转移至资产管理公司的必经法律程序。但在实践中，债务人或担保人并不一定会主动地在“债权转让协议”上签字。依据合同法的规定，债权人和受让人的合意即令债权转让具备特定的法律效力，但债权人和受让人对债务人负有通知的义务。确切地讲，担保人在转让协议上签字的法律效力仅限于对债权转让这一法律事实的确认，如需变更抵押权或延长抵押效力，则“债权转让协议”中应有新的条款加以约定并根据需要办理登记或延展。

[律师回复] 您好，针对您的购买商品时应注意什么问题问题解答如下, 第
一，理性消费。有时候人们的消费决策与消费行为很容易受到环境的影响，导致购买自己并不需要的商品。而有些不法厂商也正是利用人们的此种心理，经常制造虚假的购买环境误导消费者。现实生活中发生的不少消费者被骗悲剧也往往是这种情况，因此理性消费对于保护自身利益是非常重要的。
第
二，正确对待广告的介绍与推荐。广告必须真实、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者，但在现实生活中，虚假广告问题仍比较突出，一些媒体发布的广告中包含涉及农业快速致富的虚假消息，导致农民损失很大。越是不法经营者，其广告宣传越是具有欺骗性。
第
三，索要发票与保存证据。消费者维护自身权益，除了消费前的决策、消费时的购买与接受服务行为外，消费者在购买商品时，应当向经营者索要相关的消费凭据特别是销售发票，而经营者必须出具。
我国《消费者权益保护法》第24条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定。
或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购买婚房的注意事项 1、付款方式的选择 年轻人买房一般没有多少积蓄，所以贷款购房是很常见的。但是也要考虑借款，借款贷款相结合压力才能减少。房价高涨的今天，仅靠自己的工资来买房是不可能的，购房者实在是不够的话可以像父母借一点钱，另外能够从亲朋好友初借一点总比借银行的好很多。但是，不能全部都借，还是需要贷款的，但是一定要规划好每个月的还款额，不能成为房奴而影响了生活质量。 2、婚房的区域选择 一般年轻人买房没有太多的积蓄，而市中心的房子相对来说价格比较高，但是年轻人社会交际比较多，因此，也不能买远离城区的房子。所以，交通沿线是比较理想的区域，配套完善，房子价格也比较适中。再加上父母的因素，公司的因素，购房区域基本上可以确定。 3、婚房首选二手房 二手房市场火热的不能再火，很多年轻人结婚的时候会选择二手房作为婚房，二手房的配套设施相对来说完善，交通便利，最重要的是价格一般来说比较便宜。 其中，二手房之中，满五年的免税房最受购房者的欢迎。次新房一般来说建设年代较新，户型时尚有现代的气息，这样的风格与年轻人追求自由的气息相适应。一般来说，这样的二手房购房者只需适当的增加一些新的家具，配合自己喜欢的装饰风格就可以打造出一所漂亮的婚房。 4、交通 交通便利的地方是很受购房者欢迎的，大城市人口较多，交通压力日趋增大，所有选择交通便利的地方是非常方便的。 年轻人一般工作压力也是不小的，所以上班的时候有一个便利的交通是非常必要的。 5、户型 年轻人选择婚房一定要选合适的户型，不久会有孩子的话，应该考虑房子稍微大一些，教育配套等也要考虑在内。另外，还要考虑以后赡养老人、升级置业等因素。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，因此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。以免产生不必要的法律纠纷。 2、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多卖房人利用从而引起较多纠纷。 3、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 4、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 5、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。 6、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 一、产权交易是否有限制 房屋产权交易是否有限制的这一点主要指的是：房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。 二、承租人有优先购买权利 如果卖家所出售的房产正在出租中，那么承租人就具备优先购买该套房产的权利。所以，如果正在出租中的房子，房主要想卖掉该房子就必须拿到承租人不购买该套房屋的书面凭证，或者是买家等到租赁关系结束后再购买该套房子。 三、注意房屋用途限定 如果是买房自住的，这一点可以不用在意。购房者如果购买房子用于其他用途，则需要注意房屋产权证上的房屋用途限定。 四、市民不能购买集体土地的房屋 集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。 五、长期未办房产证的房子 如果购房者想要购买的房子长时间没有办理房产证，那么购房者就要谨慎购买了。因为，长时间没办理房产证的房子很可能是因为开发商的原因造成的，购房者如果想要买该套房子，就应该了解清楚房屋的房产证到底是因为房主不愿意缴纳税费，而未办理;还是房子存在其他问题，导致无法办理房产证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 选购二手学区房时的注意事项 关于二手学区房选购有以下几点基础知识，各位家长在选购学区房时可以参考： 1、要量力而行 首先要根据孩子的自身情况，根据家庭的实际经济情况，没有必要为了孩子买学区房倾家荡产。还有有很多后天的因素影响孩子，包括家庭的教育、包括社会等。 2、要咨询确认 各个区域重点小学的划片范围常有变动，有的小区去年属于学区片，而转过年来就有所变动;有的小区对于学区片的划分会具体到门栋，而并非整个小区都属于某校的入学范围;如果不仔细了解当年的学区片范围，家长们通过学区房置业来让子女享受重点学校教育的希望即可能落空。 3、要符合入学条件 有很多学校并不是刚一落户就能入学，还有一些额外条件，譬如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”、“入学后，几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学，要相隔6年以上”等。 4、入学资格需合同注明 开发商毕竟不是教育机构，楼盘承诺的教育环境要受到第三方的制约。其广告中的名校等信息一定要认真核实，楼盘和名校之间距离的远近与学区房并无必然因果关系，距离近不一定就是学区房，必要时应由开发商在合同中注明。 5、对房屋进行全面了解 不少家长在选购学区房时，只关注学区问题，而对于房价、房屋品质、周边环境等方面的考虑少之又少。选择学区房，同样应该全面了解房屋各种特点，尤其是居住的舒适性问题，如果周边环境嘈杂，还会影响到孩子的学习。选购学区房时要将眼光放得长远一些，尽量选择小学、中学能够同时兼顾的学区房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、资本、资产方面的风险
(一)注册资本问题
　　目前，随着新公司法对注册资本数额的降低，广大投资人通过兴办公司来实现资产增值的热情不断高涨。但是，根据我们的办案经验，注册资本在500万以下的公司都有一些注册资本问题。我们办理了大量因出资瑕疵而低价转让股权的问题、虚假出资怎样进行破产的问题等等。所以，在打算进行收购公司时，收购人应该首先在工商行政管理局查询目标公司的基本信息，其中应该主要查询公司的注册资本的情况。在此，收购方需要分清实缴资本和注册资本的关系，要弄清该目标公司是否有虚假出资的情形(查清出资是否办理了相关转移手续或者是否进行了有效交付)同时要特别关注公司是否有抽逃资本等情况出现。
(二)公司资产、负债以及所有者权益等问题
　　在决定购买公司时，要关注公司资产的构成结构、股权配置、资产担保、不良资产等情况。
第一、在全部资产中，流动资产和固定资产的具体比例需要分清。在出资中，货币出资占所有出资的比例如何需要明确，非货币资产是否办理了所有权转移手续等同样需要弄清。只有在弄清目标公司的流动比率以后，才能很好的预测公司将来的运营能力。

[律师回复]
一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开，之前开发商要免费提供液化气灌。
三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定不合理。
四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
以上就是我关于天水购房合同注意事项的回答，谢谢采纳

[律师回复] 买房签合同注意来4大事项：
（1）确定房屋产权。新房看“五证”，二手房要核对房产证上的业主。
（2）要约定交房的具体条件和时限。
（3）列明应交费源用事项，避免乱收费。
（4）合同中要明确违约责任。避免开发商推卸责任。