解除租赁合同租赁物上的添附物等应该怎么处理？

[律师回复] 一、什么是添附添附作为取得所有权的基本方法之一，是一种基本的民事制度。添附制度是大陆法系国家物权法中所规定的取得财产权的重要的方法和制度。所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，确认该新财产的归属问题。二、如何处理房屋租赁期间的添附在具体规则上，司法解释规定了七种情况：（一）出租人同意添附租赁合同无效的司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效，添附部分的处理分为两种情形：第一，未形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第二，已形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（二）出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的司法解释第十条规定的是出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的规则。承租人经出租人同意进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。（三）出租人同意添附在租赁期间合同解除但形成添附的租赁双方当事人经合意进行添附，承租人的添附当然没有问题。对于装饰装修构成添附，在租赁期间合同解除时，当事人对解除后的装饰装修费用负担又没有约定的，处理比较棘手。司法解释根据究竟是谁在违约的因素确定处理规则。1、由于出租人违约导致合同解除的，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间添附残值的，应予支持。因为出租人违约，在合同履行期间被承租人解除，承租人添附的价值并没有使用完，原因在于出租人，因此，出租人应当赔偿承租人添附的残值。2、由于承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的添附残值的，当然不能支持其请求，因为是承租人违约而导致合同解除。这是由于自己的过错造成的损失，承租人无权请求赔偿。但存在三个问题：一是出租人继续使用该残值的，好像出租人占了好处，这并不是不当得利，因为是由承租人过错所致。二是出租人不利用添附残值，需要拆除，承租人还应支出费用。三是如果双方协商，对于添附的残值出租人愿意适当补偿，未尝不可。3、由于当事人双方违约导致合同解除的，对于剩余租赁期间内添附的残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任。处理的方法，要看过错的大小，按照过错程度承担相应责任。4、因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期间内添附的残值应该由当事人按照公平责任原则分担，每个人适当分担，但法律另有规定的，按照规定处理。（四）出租人同意添附租赁期满承租人请求出租人补偿装饰装修费用的承租人经出租人同意装修装饰，在合同履行期满时，承租人请求出租人补偿装修装饰费用的，对此请求不予支持。其理由在于，双方当事人装饰装修都是经过合意的，按照一般情形而言，应当推定承租人的装饰装修价值在合同履行期满时使用完毕，租赁期间与装饰装修的费用应该相一致，承租人作为一个理性人应该有这个预期。在租赁合同期满，承租人要求补偿添附的费用的，当然不应支持。但是，如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的，当然没有问题，可以按照约定办。（五）推定出租人同意添附推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但没有明确表示异议，法官依此推定出租人同意承租人装饰装修。出租人知道而没有去制止，没有反对，那么就推定其同意。如果出租人请求承租人恢复原状、赔偿损失的，也不予支持。出租人“明知”的证明，应当由承租人举证。（六）未经出租人同意承租人进行添附的承租人没有经过出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人同意，当然应当由承租人自己负担，理由是承租人违反了不得添附的原则。而出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的，应当予以支持。（七）租赁期间承租人进行扩建的承租人承租后对租赁房屋进行扩建，是更大的添附，必须经过出租人同意。如果合同无效，或者有效后被终止，双方当事人对扩建费用没有约定的，按照两种情况来办理：第一，扩建已经办理了合法的建设手续，扩建部分的权属归属于出租人，享有所有权，扩建造价费用由出租人承担。第二，没有经过办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　1、房屋租赁合同中的添附物的性质　　房屋租赁合同中的添附物主要包括房屋装修物和新增的附属设备。装修物是指为使房屋内、外空间达到一定的环境质量要求和使用目的，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理而使用的装饰装修材料;装修物之外的其它附属设备是指增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水、电等服务设施。添附物的性质实际上就是民法理论中动产与不动产的附合，添附物是从物，房屋是主物，添附物因其附合于作为不动产的主物房屋上，租赁合同期满后其所有权由房屋所有权人取得。但在租赁合同期限届满前合同当事人解除合同时就会产生对添附物的补偿问题。房屋经过装修后，装修物已与房屋连成一体，达到了不可分离的程度，承租人对其拥有所有权，而出租人拥有出租房屋的所有权。如果在合同解除时强行将装修物拆除，则会造成财产上的损失。新增的附属设备亦是如此，这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。　　在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合形成新的财产。附合可以分为动产与不动产的附合，动产与动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失;从物所有权人为非善意附合的(如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物)，则反而应承担排除损害的责任。　　2、租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理　　《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。　　3、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定　　如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人可以参照上条，要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有;同时，出租人也不必给予承租人赔偿。但是，所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，参照上条规定处理。　　4、因双方违约导致租赁合同被解除时添附物怎么解决　　承租人若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的进行装修，如果不能拆回的，装修无偿归出租人所有。

[律师回复] 房屋租赁合同终止后添附物的处理办法如下： 1、未经出租人同意添附的，承租人应当自行将添附物除去，不能除去的，应当赔偿损失; 2、经过出租人同意添附的，能取回的，由添附人取回，不能取回的，视不同情况分别处理。