厂房无规划许可，租赁合同无效，拆迁补偿该归谁？

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租，租下了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积大概1650平方米，用来经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。但这个厂房没有建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月许XX完成搬迁，可和房东何XX就拆迁补偿款分配一直谈不拢。何XX和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补偿款，却不肯把许XX应得的部分给人家。于是，许XX把何XX告上了法庭。

核心争议点

第一，案涉租赁合同是否有效？

第二，许XX作为实际使用人是否有权获得拆迁补偿？

第三，拆迁补偿款的具体数额该如何确定？

争议点拆解

1.案涉租赁合同是否有效

法院查明：该厂房未取得建设工程规划许可证。

双方主张：原告许XX认为虽然厂房没有规划许可，但自己实际使用了厂房。被告何XX认为合同是有效的。

法院认定：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以法院认定案涉租赁合同无效。

2.许XX作为实际使用人是否有权获得拆迁补偿

法院查明：许XX是厂房的实际使用人，且政府对搬迁损失进行了评估，何XX已领取补偿款。

双方主张：原告许XX主张自己作为实际使用人，为经营投入了很多，应该获得相应补偿。被告何XX辩称补偿款应归自己所有。

法院认定：法院认为，虽然租赁合同无效，但许XX实际使用厂房并因拆迁遭受了损失，依据公平原则，许XX有权获得相应补偿。

3.拆迁补偿款的具体数额该如何确定

法院查明：法院向杏坛村改办公室调取了《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，结合宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米）。

双方主张：原告许XX主张按自己的实际损失来确定补偿数额，共诉请332,605元。被告何XX提出“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张。

法院认定：法院结合评估报告和相关政策，逐项论证许XX对各项补偿的合法权利，最终确定了可搬迁机器设备补偿费、其他生产生活资产搬迁补偿、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费的具体数额，合计支持173,960.26元。

整体判决结果

法院判原告许XX胜诉，被告何XX要向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元。诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。租厂房或者其他房屋时，一定要确认房子有没有建设工程规划许可证，不然合同可能无效。遇到拆迁补偿问题，要及时和房东沟通，保留好自己实际投入和损失的证据。如果协商不成，要尽快走法律程序，维护自己的合法权益。

结尾

在这起房屋租赁合同纠纷中，法院最终认可了许XX作为实际使用人的合法权益，判决房东何XX支付相应的拆迁补偿款。代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。卢扬超律师从2018年开始执业，这几年里，他办过不少同类案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了确定补偿数额的关键所在。在合同无效的复杂情况下，他通过梳理租赁关系、申请调取证据等方式，为许XX争取到了应有的补偿。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。