已交付未过户房屋被抵押，律师助力排除抵押权并强制过户

2017年3月1日，黄某（买方）与郭某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定郭某将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给黄某，总价款95万元。黄某依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。2017年7月，郭某交付房屋，黄某装修后实际居住使用至今。由于案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，黄某多次催促郭某配合。直至2023年7月15日，郭某出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，郭某在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经黄某同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。黄某认为郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。黄某提出的诉求包括：判令郭某及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令郭某协助将案涉房屋产权变更登记至黄某名下；判令郭某按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令郭某承担本案全部诉讼费用。

律师的核心论证

银行方提出“善意取得”的抗辩理由，认为其在办理抵押贷款时是善意的，且支付了合理对价，应当取得抵押权。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.争议款项的法律属性：根据《民法典》物权编的相关规定，不动产善意取得需要满足一定条件，其中包括受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记等。在本案中，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，有义务对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

2.银行未尽审查义务：庭审中，周律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明黄某自2017年起持续居住使用案涉房屋。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。银行增加的所谓“善意取得”的主张，并不能替代其应尽的审查义务。

3.银行行为不符合善意取得构成要件：银行未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，不满足善意取得的构成要件。郭某未经黄某同意将房屋抵押给银行的行为，属于无权处分，银行不能构成抵押权善意取得。

最终法律结论：银行不构成抵押权善意取得，郭某的抵押行为属于无权处分，黄某有权要求注销抵押登记并办理过户手续，郭某应承担违约责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经过审理，采纳了周爱荣律师的观点。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到黄某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣黄某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“黄某无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由。

行业启示与律所价值

在房屋交易市场中，企业和个人常见的错误认知是认为只要办理了抵押登记，抵押权就一定合法有效，而忽略了对房屋实际情况的审查。本案确立的裁判规则是，银行在办理房屋抵押贷款时，必须对房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查，否则可能无法构成善意取得。

对于用人单位来说，在进行不动产交易和抵押时，应当严格遵守法律法规，尽到合理的审查义务，避免因疏忽而导致的法律风险。对于劳动者和购房者来说，要及时关注房屋产权情况，在遇到问题时，要及时寻求法律帮助，维护自己的合法权益。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，周律师通过收集社区证明、装修票据、物业发票等证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了黄某的实际占有情况。在法律定性方面，精准把握了银行“善意取得”的构成要件，明确指出银行存在重大过失，不能构成善意取得。在庭审策略上，通过合理的论证和抗辩，成功说服法院采纳己方观点，为当事人争取到了最大的权益。

房屋产权无小事，每一个环节都关系到当事人的切身利益。周爱荣律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为当事人排除了银行抵押权，实现了强制过户和违约金赔偿，用法律的力量守护了当事人的合法权益。