二审改判：击破虚假租赁权

周宁某商业发展有限公司于2021年5月通过司法拍卖取得位于周宁县狮城镇虎岗工业集中XX的一处不动产，成为该不动产所有权人。此前，公司在未取得所有权裁定前与承租人陈X签订《租赁合同》，但陈X未向公司支付租金，而是向案外人王X支付。一审法院认定公司属“无权处分”，王X对案涉房屋享有租赁权，判决驳回公司全部诉讼请求。公司不服，委托福建福宁律师事务所的冯从福律师和陈XX律师提起上诉。

冯从福律师毕业于厦门大学法学院，自2014年执业至今，是宁德市律师协会常务理事等。此前他处理过众多合同纠纷案件，有着丰富的经验。在接手此案后，他迅速投入工作。针对一审“无权处分”的错误认定，冯从福律师援引合同效力补正规则，指出根据《合同X》第51条及民法典精神，订立合同后取得处分权的，合同有效，公司在签约后5日内即取得所有权登记，合同效力应予认可。

在二审阶段，冯从福律师团队迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书等关键证据。他发现案涉租赁场所在2014年7月已设立抵押，自2014年11月起多次被法院查封，而王X主张的租赁合同签订于2017年（倒签为2014年），属于“抵押、查封在前，租赁在后”的例外情形，依法应排除“买卖不破租赁”的适用。同时，他还指出王X与灿公司约定的租赁期限长达25年、一次性支付30万元且无付款凭证等明显不合常理之处，动摇了虚假租赁的根基。

此外，冯从福律师预判法院可能会对合同约定的日1%滞纳金进行调减，便主动调整诉求预期。最终，二审法院采纳了冯从福律师的观点，撤销一审判决，改判陈X向公司支付租金及违约金，并调低违约金至LPR四倍。

在这个案件中，冯从福律师展现出了卓越的专业能力。他精准挖掘证据，从根本上阻断了对方的抗辩；准确辨析法律关系，成功纠正一审错误认定；穿透式辩护揭示虚假租赁；合理调整诉求预期，避免当事人预期落差。他获得福建电视台《律师在现场》维权律师称号，其专业能力得到了主流媒体的认可，也为当事人赢得了应有的权益，此案件也为系列类似纠纷提供了参照。