房屋被抵押，江苏南京北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师如何破局房屋买卖合同纠纷？

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付大部分房款，郭某交付房屋后，张某装修入住。然而，郭某在取得产权证后将房屋抵押给银行。张某认为被告违约，银行未尽审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。这里的关键法律问题在于，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否构成善意取得。根据相关法律，银行作为专业金融机构，办理抵押时应审查房屋权属、现状及是否存在其他占有人。

周爱荣律师接手案件后，首先收集了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。庭审中，面对银行提出的“善意取得”抗辩，律师指出银行未能提供实地查看或调查的证据，也未说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。对于第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，在房屋买卖合同纠纷中，证据收集至关重要。像本案中，律师收集的社区证明、装修票据等证据，有力地证明了原告的实际占有情况，从而否定了银行的善意取得。此外，在面对对方的抗辩理由时，要善于从法律规定和事实证据出发，进行有力反驳。同时，对于合同履行过程中的承诺、约定等文件要妥善保存，以便在诉讼中作为证据使用，维护当事人的合法权益。