修某琴诉北京XX公司等商品房销售合同纠纷案

    再审申请人修XX因与被申请人北京XX公司（以下简称XX公司）、山西XX公司（以下简称XX公司）、烟台海基置业有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2016）鲁民初XXX号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

    申请人主张

    修XX申请再审称，原审法院未支持其要求XX公司、XX公司、XX公司共同承担返还200万元购房款并赔偿100万损失的诉讼请求，认定事实和适用法律均有错误。理由为：1、修XX与XX公司签订的《商品房认购协议》中具备商品房买卖合同的主要内容，并且XX公司已经按照约定收受了购房款200万元，该协议应当认定为商品房买卖合同。XX公司、XX公司、XX公司隐瞒了佛光8号院没有预售许可证的事实，其依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条的规定要求XX公司、XX公司、XX公司共同承担不超过已付购房款一半，即100万元的法定赔偿责任，应当得到支持;2、佛光8号院系XX公司、XX公司、XX公司三方共同开发，由XX公司代理销售，修XX有充分理由相信XX公司有权代理佛光8号院的销售，作为共同的受益方，XX公司、XX公司、XX公司对外应当共同承担连带责任。修XX根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审，请求再审撤销原判并改判支持其原审诉讼请求。

    再审法院认为

    本院审查认为，本案争议的主要问题是：1、本案应否适用商品房买卖中惩罚性赔偿之规定；2、XX公司、XX公司和XX公司应否共同承担返还房款及利息的责任。

    一、关于本案应否适用商品房买卖中惩罚性赔偿规定的问题

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，本案应否适用惩罚性赔偿，应当看修XX与XX公司之间所订立的《商品房认购协议》性质上是否具备了商品房买卖合同的主要内容以及是否符合上述规定中的三种情形之一。本案中，修XX（乙方）作为买受方与作为出卖方的XX公司（甲方）于2012年8月11日所订立的《商品房认购协议》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，且该认购协议中没有确定标的物，即房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。虽然修XX在认购协议签订后依约交付了首付款200万元，但是由于直至产生争议诉诸法院时，XX公司仍未与修XX签订正式的《商品房买卖合同》。故此，原审法院将该《商品房认购协议》定性为预约合同，定性准确。

    另外，修XX申请再审提供的证据材料显示案涉项目在本案形成诉讼前已取得预售许可证，无证据证明XX公司在与修XX签订《商品房认购协议》时存在故意隐瞒尚未取得预售许可的事实。据此，原审法院仅判令XX公司返还修XX购房款200万元及利息，未支持修XX要求XX公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定赔偿其100万元的诉讼请求，并无不当。修XX申请再审主张本案应适用商品房买卖中惩罚性赔偿的规定，依据不足，本院不予支持。

    二、关于XX公司、XX公司和XX公司应否共同承担返还房款及利息责任的问题

    根据原审查明的事实，XX公司与XX公司签订的《合作协议书》系双方之间关于涉案项目开发的约定，并不对修XX产生法律约束力。而涉案项目的手续虽均办理在XX公司名下，但XX公司并非涉案《商品房认购协议》的相对方，其亦没有收取修XX的房款，XX公司与修XX之间并没有形成事实及法律上商品房认购关系。修XX依据《合作协议书》、《商品房认购协议》要求XX公司和XX公司与XX公司共同承担返还房款及利息的责任，事实根据和法律依据不足，原审法院未支持修XX的该项诉讼请求亦无不当。

    此外，修XX主张XX公司的行为构成表见代理的理由也不成立。表见代理需由无权代理人以被代理人的名义实施代理行为，然而，本案中XX公司并不是以XX公司名义而是以自己的名义与修XX签订《商品房认购协议》并收取房款，且涉案项目登记在XX公司名下，XX公司为产权人的事实在修XX与XX公司订立《商品房认购协议》时就已存在，修XX对此知晓并应当预见到可能产生的法律后果，修XX无证据证明XX公司存在过失而导致其足以相信XX公司有权代表XX公司。因此，修XX申请再审主张XX公司有权代理XX公司的理由，亦不能成立。

    综上，修XX的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

    再审裁判结果驳回修XX的再审申请。