李XX与姚X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）李XX，男，住上海市。

委托代理人沈XX，上海XX律师。

委托代理人金花，上海XX律师。

被告（反诉原告）姚X，女，住安徽省。

委托代理人张X，上海XX律师。

原告（反诉被告，以下简称“原告”）李XX诉被告姚X（反诉原告，以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员朱XX独任审判，后被告提出反诉，本院于2015年5月6日、5月27日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李XX及其委托代理人沈XX，被告（反诉原告）姚X的委托代理人张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）李XX诉称：2014年12月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，租赁合同约定：由原告承租被告的位于上海市长宁区虹梅XX商铺（以下简称“系争物业”），用于开设饭店。租期为5年，自2014年12月3日起至2020年1月2日止，租金前两年每月人民币（下同）6万元，两个月一付，从2015年1月3日起支付，并支付保证金18万元。合同还约定，被告须于签约后60日内配合将营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、上海市公共场所卫生许可证、上海市酒类商品零售许可证过户给原告，如若逾期，原告有权宣布合同无效。其中餐饮服务许可证将于2015年2月16号到期，上海市酒类商品零售许可证将于2014年12月31日到期，被告无条件向有关部门申请续期，否则，原告有权解除合同。如因被告原因导致原告提前解除合同，则被告应赔偿原告包括装修费在内的所有损失。同日，双方又订立《转让协议》，约定被告将商铺内的设施设备转让给原告，转让费18万元。合同订立后，原告依约支付被告四个月租金24万元，保证金18万元，首期转让费9万元，共计51万元。但被告至今仍未办理餐饮服务许可证、上海市酒类商品零售许可证的过户和续期手续，致原告饭店无法开业。综上原告认为，由于被告的违约行为导致原告的饭店无法开业，合同目的无法实现，被告已构成根本性违约，原告可行使解除权，而转让协议是租赁合同的从合同，主合同解除，从合同也应相应解除。鉴此，原告维护自身利益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《转让协议》；2、被告返还租金24万元（2015年1月3日至2015年5月2日）；3、被告返还保证金18万元；4、被告返还转让费9万元；5、被告赔偿装修损失8万元。

被告（反诉原告）姚X辩称及反诉诉称：被告积极配合办理变更事务，并主动出资委托专业代办公司代办，系争物业未完全开业是由于原告个人原因所致。原告无心经营且不按有关部门要求加装洗水池以致无法办妥餐饮服务许可证、上海市酒类商品零售许可证。上海XX公司于2014年12月18日完成法定代表人变更，按《转让协议》第二条约定，原告应在变更当日向被告支付剩余转让金9万元，但原告一直未支付。被告在租赁合同中承诺于签约60日内配合完成有关证照的过户，即于2015年2月3日前完成，但原告应付而未付9万元转让费，为维护自身合法权益，被告有权停止有关证照的办理。但事实上，出于履约的愿望和对原告的信任，被告并没有叫停办相关许可证。根据租赁合同第五条第二款第二项约定，双方如有任意一方单方面解除合同，违反合同一方，应向另一方按当年月租金的12倍支付违约金。综上所述，故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付尚欠转让费9万元、违约金18万元（月租金的3倍）、至返还房屋之日止的租金1.4万元（2015年5月3日起至2015年5月9日止），共计28.4万元。

原告针对被告的反诉请求答辩称：至今无法办妥餐饮服务许可证、上海市酒类商品零售许可证的原因在被告，租赁合同明确被告应无条件办理，而转让费也约定了在签约时支付9万元，还有9万元是在证照办理好之后支付，现在证照没有办妥，所以原告有理由不支付，且该内容是从合同的内容，不能对抗主合同的内容。因此，不同意被告的反诉请求。

诉讼期间，原告于2015年5月9日将系争物业返还被告，并双方确认原告在系争物业投入的装修费用为6万元。

原告本诉第5项请求变更为：要求被告赔偿装修损失6万元。

原、被告均同意租赁合同于2015年5月9日解除。

被告坚持认为转让协议不是租赁合同的从合同，且已履行完毕，不同意解除转让协议。

经审理查明：系争物业上海市长宁区虹梅XX商铺权利人为案外人王XX、孙X。被告通过租赁取得系争物业的使用权。

2014年12月3日，原告（乙方）、被告（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，租赁合同约定：由原告承租被告的位于上海市长宁区虹梅XX路X弄X号X室商铺（建筑面积180.27平方米），作为商业用途使用；租期为5年，自2014年12月3日起至2020年1月2日止，其中装修免租期为2014年12月3日起至2015年1月2日，租金前两年每月人民币（下同）6万元，两个月一付，从2015年1月3日起支付；乙方须向甲方支付18万元，作为履约保证金，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分将无息归还乙方；甲乙双方如有任意一方单方面解除合同，违反合同一方，应向另一方按当年月租金的12倍支付违约金；如若甲方违约，应先支付乙方当年月租金的12倍，并退还保证金；如若乙方违约，应先支付甲方当年月租金的12倍，甲方收到违约金后，当日退还乙方的保证金；甲方须于2014年12月3日起将该商铺交付乙方使用至2015年1月2日为装修免租期；甲方须于本合同签订之日起60日内配合将上海XX公司的营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、上海市公共场所卫生许可证、上海市酒类商品零售许可证过户给乙方，如若逾期，乙方有权宣布合同无效，甲方需无条件退还乙方保证金并赔偿此期间内所有的装修费用及其他损失；上海XX公司的餐饮服务许可证将于2015年2月16号到期，上海市酒类商品零售许可证将于2014年12月31日到期，营业执照版本过期，甲方无条件将向有关部门申请续期以及更新版本，否则，乙方有权解除合同，并且甲方承担违约责任，退还乙方保证金。

同日，原、被告签订了一份《转让协议》，协议约定：甲方（被告）将在60日配合内配合乙方完成现上海XX公司的法人变更为乙方（原告）；将该商铺现有的设备一次性转让给乙方。乙方应在进场当天向甲方支付9万元，待甲方配合将上海XX公司的法人变更为原告之后，乙方应在当日向甲方支付剩余转让金9万元；该协议为商铺租赁合同附件。

合同签订后，被告交付了系争物业，系争物业原已有装修，原告在原装修基础上又进行了局部装修。

原告支付了被告保证金18万元、转让费9万元、2015年1月3日至2015年5月2日租金24万元。

上海XX公司为一人有限责任公司（自然人独资），原法定代表人为潘X。

2014年12月5日，被告委托案外人上海XX公司代为办理上海XX公司法人及投资人变更、许可证续期事宜。

2014年12月18日，上海XX公司投资人及法定代表人均变更为原告。

在办理餐饮服务许可证续期时，审核人员两次现场勘查，第一次要求加装一扇门，第二次要求加一个水池，原告加装了门，未加装水池。

2015年5月9日，原告将系争物业返还被告，双方确认租赁合同于该日解除，被告装修费为6万元。

上述事实，有《商铺租赁合同》、房屋所有权证、转让协议、工商银行汇款单、租赁意向书、收据、营业执照、情况说明、营业执照、备忘录及双方当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审审核无误，本院予以采信。

被告提供的吕X的情况说明，属证人证言，证人未出庭接受当事人质询，对该证人证言，不予采信。

本院认为，原、被告在诉讼期间就涉案房屋进行了交接，并合意确认租赁合同于2015年5月9日解除，但双方就转让协议是否同时解除、租赁合同解除的责任及相应违约责任的承担存在争议。

一、关于转让协议是否解除的争议

本院认为，转让协议的条款中明确载明：该协议为商铺租赁合同附件。根据上述内容，转让协议是租赁合同的组成部分，和租赁合同的条款、补充条款等共同构成租赁合同的全部内容。租赁合同解除，作为合同附件的转让协议当然解除，且因其只是租赁合同附件，在本院确认租赁合同解除后，无须对附件解除再予确认，无须对该协议内容再行判决。

租赁合同解除的责任争议

原告认为，被告应无条件办理餐饮服务许可证、酒类商品零售许可证的续期，但在办理过程中，被告第一次要求原告加一扇门就可办出，原告配合加门，却未办出，第二次又要求原告加一个水池，也未向原告保证一定能办理，故原告未加水池。原告未改变涉案房屋的格局，原先也没有门和水池，现在却要原告增加，应由被告无条件办理，而不应由原告承担办证的义务，合同解除的责任在于被告。

被告认为，被告已委托公司办理投资人、法人的变更及餐饮服务许可证、酒类商品零售许可证的续期，但因原告不予配合导致无法完成，合同解除责任在于原告。

本院认为，原涉案房屋内有种类经营的证照，证照主体均为上海XX公司，双方通过变更投资人和法定代表人的方式使原告取得经营资质，被告在签订租赁合同后确实委托公司办理了企业变更的手续，也在办理餐饮服务许可证、酒类商品零售许可证的续期，办证审核人员也两次上门现场勘查，原、被告对此无异议，对于勘查后提出的整改要求，双方也无异议。被告已申请办理了续期，但对于现场整改要求，却不能代替原告完成，而由于合同约定是办两证的续期，被告在签订租赁合同时无法预料续期还需要原告来完成现场整改，且即使完成本次整改，是否一定能完成两证的续期也无法判断，故租赁合同解除的原因不可归责于一方当事人。

三、租赁合同解除的法律后果争议

由于租赁合同解除责任不可归责于一方当事人，租赁期间的租金、装修费用及转让费系原、被告的损失，由原、被告各半负担。

转让费共计18万元，原告已支付9万元，被告无须返还，未支付的部分，原告无须再行支付。

原告已支付的保证金，在合同解除后，被告应当返还。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

原告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）姚X签订的《商铺租赁合同》于2015年5月9日解除；

被告（反诉原告）姚X应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李XX2015年1月3日至2015年5月2日租金人民币12万元；

被告（反诉原告）姚X应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李XX保证金人民币18万元；

被告（反诉原告）姚X应于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）李XX装修费人民币3万元；

驳回原告（反诉被告）李XX的其余诉讼请求；

原告（反诉被告）李XX应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚X2015年5月3日至2015年5月9日止的房屋租金人民币7，000元；

驳回被告（反诉原告）姚X的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

财产保全费人民币3，370元，由原、被告各半负担。

本诉案件受理费人民币9，700元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币4，850元，由原、被告各半负担。

反诉案件受理费人民币2，780元（已减半收取），由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　朱XX

书记员　　卢XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。